杜丽虹

在过去20年中，北美REITs种类层出不穷，传统的办公、工业、零售物业、出租公寓、酒店和多元化REITs的占比已从接近90%下降到50%，而创新类REITs的总市值占比则从2000年的10%左右上升到目前的50%左右，从而使整个北美REITs市场的结构发生了根本性的改变。

2020年以来的疫情则进一步加速了REITs市场的结构变革，疫情冲击下，对互联网依赖度的提升推动了基建、数据中心类REITs的市值大幅提升，幅度分别达到25.5%、48.2%，市值占比则分别从2019年底的14.6%、6.8%上升到2021年6月底的16.1%、8.8%;电商的发展还进一步提升了对物流地产的需求，工业/物流地产REITs的市值也较疫情前提升了33.3%，市值占比从2019年底的9.2%上升到2021年6月底的10.8%。

此外，疫情期间校园的停课、留学生的返乡、小业主的关店等都增加了对自存仓的需求，美国的自存仓出租率达到了前所未有的高度，而居家在线办公模式的兴起可能会在长期中增加对自存仓的需求，所以，自存仓类REITs的市值也较疫情前大幅提升了43.8%，在REITs总市值中的占比从5.0%提升到6.3%。

与之相对，受疫情影响，康养REITs、酒店REITs、多元化REITs和住宅抵押贷款REITs在总市值中的占比则出现了不同程度的下降。

在亚洲REITs市场上，仍以传统REITs为主，但也开始出现一些创新型REITs。特别是新加坡REITs在创新方面最为积极，目前已有2只医养REITs、2只基础设施REITs、1只数据中心REITs，另有8只工业/物流地产REITs。

创新型REITs市场表现更好

虽然REITs的种类在不断增多，但不同物业类型的REITs之间股价变动的相关系数仍是比较高的（表1）。

总体上，不同类型的REITs在股价波动上具有……