李 皓

（广东华宪律师事务所，广东 广州 510000）

广州市住房和城乡建设局官网发布了2019年年初至2020年5月期间广州市“三旧”改造成果数据。通过比对，我们发现广州市“三旧”改造项目中，旧村全面改造项目数量相对较少，主要原因在于旧村全面改造的难度相对较大，而动迁难是旧村全面改造中公认矛盾最集中难度最大的问题。为此，笔者撰文初步分析和探讨旧村改造当中动迁农村集体建设用地物业承租人的法律难点，并探寻有效解决该难点的方法。

一、广州市农村集体建设用地上的物业承租人的产生及法律关系

2005年，广东省颁布实施了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府第100号令），是中国第一个以地方法规的形式允许集体建设用地入市流转的文件[1]。该法的颁布实施为广州市农村集体建设用地以出租的形式入市流转铺平了道路。根据该法第八条、第十三条规定农村集体经济组织可以将乡（镇）土地利用总体规划确定的集体建设用地使用权出租用于兴办各类工商企业。基于此规定，广州市农村集体建设用地上的物业承租人在以下两种情形下产生合法：一是承租人直接向村集体经济组织租赁该组织的自有经营物业；二是由承租人先行租用村集体经济组织土地，然后在该地块上自建经营物业自己经营使用或另行出租。

上述不动产租赁关系虽然兼具债权和物权双重法律属性。但是两种情形下的不动产租赁法律关系侧重点各有不同。……