常 颖

（广东卓凡（惠东）律师事务所，广东 惠州 516003）

飞速发展的市场经济，使房屋租赁行业拥有了源源不断的前进动力，以房屋租赁纠纷为主的案件数量逐年上升，其特点也明显与以往不同。对多方因素加以考虑可知，在处理租赁合同纠纷及相关案件时，有关人员应做到区别对待，以认定合同效力为前提，对房屋交付进行认定，只有这样才能使案件达到理想的处理效果，避免带来不必要问题，本文所研究课题的现实意义不言而喻。

一、关于合同效力的认定

房屋租赁指的是房屋所有者作为出租人向承租人出租房屋，房屋供承租人使用，并由承租人将租金支付给出租人的行为。房屋租赁作为民事行为的一种，其所适用的法律依据为《民法总则》，而《民法总则》中无效民事行为相关的规定，主要有：其一，实施人是无行为能力人；其二，实施人是限制行为能力人；其三，一方通过胁迫或欺诈等手段，使另一方做出违背自身意愿的决定；其四，通过恶意串通等方式，致使国家、集体利益受到损害；其五，不符合公共利益及法律；其六，利用合法形式掩盖非法目的。

在开展合同效力认定工作时，有关人员应当注意一点，对当事人而言，房屋租赁属于民事行为，通常会给日常生活及生产带来直接影响，因此，尽量避免将合同认定为无效合同极为重要。在法律要件基本具备的前提下，若仅有细节与法律规定不符，司法机构应将责令当事人将合同补正作为首选，而非将合同认定为无效。……