朱正权

(安徽建工地产有限公司 安徽合肥 230011)

0 引言

近些年来，随着国内居民生活水平的不断提高[1]，居民在购买商品房时，不仅局限于房屋的安全舒适、遮风挡雨及保证生存的基本功能，还包括整个小区层级的各个公共空间的环境舒适度。21世纪90年代吴良镛院士以人居环境为对象，以为人本，坚持五大原则(生态、经济、技术、社会、文化艺术)的基础上，从五大系统(自然、人、社会、居住、支撑网络)、五大层次(全球、区域、城市、社区、建筑)对其进行研究[2]，探讨可能的目标，经过分析，选择合适的解决方案。

房地产开发市场为了赢得消费者，在增加货值的基础上，追求住宅的品质需要。货值指的是可售货源的总产值。黄金国在其《关于房地产楼层价差的研究》中，探讨了商业住宅项目中不同楼层对住宅价差的规律，同时也提出了不同类型住宅的定价特征。房地产开发企业主要考虑的是盈利与企业形象，追求企业价值的最大化。

伴随着施工技术的变革，在房屋的建造过程中难免会对环境产生不利影响。环境的质量对居民的身心健康产生直接的影响，在小区的规划设计上，需要有长远的发展理念，统筹做好小区的总体规划设计与货值的平衡。

1 货值最大化与小区设计之间的矛盾

评价一个地产项目方案成功与否的重要指标，是项目的货值。从货值的构成来看，项目约90%总货值往往在强排阶段形成，但决定80%项目总货值却在规划设计阶段[3]，同时也决定了项目整个景观的构架、布局及其前期物业管理成本。强排指的是设计院受房地产开发公司的委托，按照土地出让条件与单体设计通知书中要求设计满足委托方的最大货值，所以，在项目的总图规划设计阶段，需要对方案有所创新并且做细做实。在不降低小区环境品质的前提下，做到项目货值的最大化。

地产公司在追求项目最大货值时，其思路是满足各项控制性详细规划的前提下，以货值最大化为基本目标来进行业态的组合和整体规划布局。强排方案必须充分利用土地规划设计指标，主要是指充分利用土地容积率和建筑密度。此外，充分利用以上两个指标，同样也就意味着住宅项目的可售面积最大化。

地产公司往往通过项目总图“拉高拍低”的规划思路，谋求货值最大化。即在住宅项目的规划设计过程中，且容积率不变的情况下，地产公司通过对项目的业态组合布局以及销售价格差异化，实现对地块的不平衡利用，从而增加产品的货值。但在实际规划设计过程中，往往在充分利用容积率的情况下，通过局部位置增加建筑物的层数，从而可以将更多的土地用来建造一些低密度附加值高的洋房或别墅产品，增加产品的溢价空间。通过不同业态的组合以及价格差异化来对土地不均衡性利用，以获取项目的更大货值。但是这种“唯货值论”的前提条件，是要基于项目周边竞品及其区域市场调研数据分析而来，否则只是停留在纸面上的“最大货值”。现在受到越来越严格的控制性详细规划条件的影响，一味提高楼层的思路已不可行，或者可用于规划的土地无法满足开发者的需求，在可用于规划面积不变的情况下，项目的楼栋数会减少。盲目增加楼层数量，建筑的高度和自重成正比量级增加，将导致地基基础、外墙保温、消防等工程量增加，投资成本随之相应增加，这样的成本在房地产销售市场中不占优势，客户在购买此类房子时也会犹豫不决，最终影响到销售业绩。安建·翰林天筑项目占地85 163.46 m2，容积率≤2.0，建筑密度≤20%，建筑高度≤100 m，在满足单体设计条件通知书的情况下，分别做了9层+26层、9层+18层+26层、9层+18层与11层+28层4种方案，方案如图1～图4所示，不同方案货值对比如表1所示。经过权衡优化，充分利用西南侧绿地的景观资源，增加景观房，通过微调建筑布局，创造更多景观溢价户型，使得货值达到最大化。

图1 9层+26层方案 图2 9层+18层+26层方案

图3 9层+18层方案 图4 11层+28层方案

表1 不同方案货值对比

方案优化及其货值分别如图5和表2所示。

图5 9层+18层+26层方案

表2 9层+18层+26层方案货值构成明细

本项目可以在景观资源方面做文章，如提高景观品质，同样可以增加项目的货值。一般来说，红线外的优质自然景观资源，比红线内人工建造的景观资源给项目带来的附加值要高。关于业态单一的住宅，可以将优质的景观资源布置在主力户型周边；对于业态丰富的住宅，可以将优质景观资源布置在溢价值高的业态周围。安建·翰林天筑项目因地块西高东低，为了顺应城市发展布局，采用多种高度此起彼伏，营造挺拔错落有致的天际线；场地内部释放空间，营造内向性公园，在车行道与人行道的设置上增强与城市主干道的联系，提升城市界面形象感；小区内部采用组团景观，将人性化设计融入到景观中，增强客户参与感、体验感；同时着力打造中央景观区，形成公共大尺度景观核，强调居住生活的公共交往需求，增加销售热点。

2 在人居环境角度下规划设计优化及货值平衡分析

住宅设计的出发点是“人”，并与人的需求有关。根据人本需求得知，人们对宜居是分层次、多样化及其有条件的，宜居的规划设计需要真实反映人的需求。

在设计阶段，地产公司往往要求设计院根据要求进行限额指标设计，假如图纸优化公司通过图纸审查后可以进一步优化，地产公司将给予优化审减金额的一定比例作为报酬。但在图纸优化后，发现实际效果不是很明显[4]，经过多渠道了解发现，主要有以下原因：

(1)根据项目各节点的进度要求，设计院的任务比较紧张，不希望由于优化公司的参与。花费时间在优化工作上，设计院并不能从中得到任何利益。

(2)设计院在设计的过程中，既执行相关设计规范，同时也执行院方自身标准，故对于水平一般的优化公司提出的优化建议，接受度普遍不高，认为优化公司没有能力和水平匹配他们的工作能力。故地产公司应该转变思路，将图纸优化工作交由设计院自己完成，并给予一定的物质奖励，启动奖励的前提是，设计院在地产公司给定的限额指标下完成优化，奖励机制根据不同的优化比例，固定金额回报，设置封顶值(根据节约造价的估值奖励比例)，最终在图纸优化上降低了很多的建安费用。

在追求住宅效果的工程上花大力气。如建筑外立面(建筑风格、石材、金属漆或真石漆等)、公共部位精装修、景观工程、标识标牌等。建筑外立面的结构优化，主要是对外立面铝合金和钢龙骨用量进行优化，通过结构演算，尽量避免安全系数放的过高而造成材料浪费。建筑外立面装饰在不影响整个建筑外立面效果的情况下，通过调整建筑外立面局部材料、或者微调形状，可以起到降本增效的目的。次功能区域(如屋面建筑内侧可以遮挡的地方)仅需要满足基本的功能、设计规范等要求，可以做简化处理。住宅精装修方面应该尊重设计师的原创，在优化过程中应首先保证整体效果不出现大的变化，仅以材料微小调整为原则，如石材成本一般占比比较高，在优化后，成本会降低很多，另外可以寻找其他可替代石材的材料。景观工程注重软景设计，比如在景墙前加以植物进行点缀，将景墙作为背景，景墙材质和施工工艺可以做简化处理。景观长廊可以用攀援植物装扮，住区大门口可以用大乔木作为标志性植物。硬质铺装相对减少，即降低了成本投入[5]。

3 结语

基于人居环境视角下，规划设计师可以在方案设计初期阶段就能对方案的合理性进行评估，在规划设计前要有宜人、宜居、生态和节能的理念，实现对规划方案整体把控，可以避免方案多次变更带来的诸多问题。设计师在满足单体设计条件与品质的情况下，进行多方案对比，优化方案以增加货值，满足居民与地产公司利益需求。地产公司与图纸设计单位统筹协调，优化图纸，降低建安成本，降本增效，使地产公司利益得到最大化。提高小区的建筑品质，以人为本，平衡地产公司与小区的合理规划设计之间的问题，做到地产公司货值最大化与品牌溢价。