李胜聪

（广州大源商业广场经营管理有限公司，广东 广州 510540）

D广场处于广州市黄金商圈中心，位置极其优越，交通极为便利，该区域为某区商业发源地之一，极具开发价值。项目总占地面积X万平方米，商业建筑面积达Y万多平方米，停车位充足，约800个、超大广场。D广场周边配备套有、肯德基、巨幕影院、酒店、KTV、休闲会所、实验学校、医院等。

一、D商业广场物业管理公司的主要成本构成

分析D公司多年来财务报表数据可以发现，广场成本支出科目繁多，金额琐碎。如何在面对此类物业管理公司的主要成本构成由以下几个方面：

第一，由于提供物业管理服务的主题对象是人，所以物业管理行业是典型的劳动力密集型企业。分析近几年财报中有关人力资源成本支出发现，超过了总成本支出的一半以上，且有逐年升高之态势，不管是有着丰富行业经验的物业管理公司的管理人员，还是一线的保洁、保安等工资持续上涨，且对应的社保、保险等方面的开支也在不断增加。

第二，电梯、空调等与商业广场配套的设备的运营费用也在总支出中占有较大比例。且为了保证人民群众的生命财产安全，此类费用也会随着广场运营的年限增加而增加。

第三，水、电、燃气、绿化等用于维持商业广场正常运营的所消耗的能源资源所产生的费用。此类费用的特点是只要商业广场正常经营，就会不断发生。

第四，由于某电梯维保、房屋修缮等需要分包给具备专业资质公司，在此类费用发生时，相对供应商单体商业广场规模有限，从而导致了议价空间的薄弱。……