江正旗 深圳市国策房地产土地估价有限公司广州分公司

社会学和管理学有个著名的帕累托定律认为，在任何一组东西中，最重要的只占其中一小部分，约20%，其余80%尽管是多数，却是次要的，因此又称二八定律。现在也有人说，20%的估价公司操作着80%的估价业务，80%的估价公司操作着20%的估价业务，笔者也正是基于这种不均衡现象，从帕累托的理论角度出发，结合帕累托改进和帕累托最优的相关概念进行分析，对我国估价行业发展提出一些建议和对策。

一、何为帕累托改进、帕累托优化

帕累托最优与帕累托改进都属于微观的经济学说，在福利经济学中经常会用到相关的概念，单从概念上来看难以让人理解，现进行简要归纳并举例，以便于理解和分析。

(一)帕累托最优和帕累托改进

帕累托改进是指在不损害其他人利益的前提下，让自己变得更好或者说想让自己变得更好，却不会以损害他人利益为代价。帕累托最优就是一个最佳的、理想化的状态，没有任何可以进行改进的地方。帕累托最优是不需要改进的完美状态，帕累托改进是实现或趋近帕累托最优的途径和方法。

(二)生活中的帕累托改进

在我们的生活中存在着许多帕累托改善的例子，例如清晨出门买早点就是一个帕累托改进的事件：对于你来说，你获取了食物，对于商铺老板来说，他获得了报酬，在你们两者之间没有任何一方的利益是亏损的，那么我们将这样的情况就称之为帕累托改进。当一件事属于帕累托改善，那么没有涉及到利益的损害情况，它的阻力系数是很小的。当一个事件不属于帕累托改善的时候，这是会牵扯到利益的亏损情况，它的阻力系数会增大。在我国近代改革开放初期，改革大多采用的是帕累托改进，例如，将土地分配到各家各户，实行联产承包责任制，农民在其中获得了收益，国家的经济也得到了发展，没有利益亏损的一方，它的阻力比较小。现如今国有企业的改革，会有利益亏损的一方，阻力比较大，改革的实施进度就变得非常的缓慢。这两个例子能让我们更好地理解帕累托改进和帕累托最优，改进具有普适性，成为人们的改革共识，即在确保各方无损，并通过帕累托改进达到帕累托最优，这也成为判断一项制度可行性和一个行业发展优劣程度的标准之一。

(三)帕累托改进新估价发展的空间

在经济社会中，找到一些措施对一部分人改善，同时又不损害其他人，这就是帕累托改进。研究估价行业发展的问题也离不开帕累托最优状态这样一个概念，如果这个概念确定以后，所以就有帕累托改进的空间，我们把这个概念引入到估价行业发展中就会发现估价行业存在着远离帕累托均衡的一个状态，存在着改进的巨大空间：在利益无损中做专市场、做大蛋糕。

二、改革困境：大数据、互联网+的冲击令行业发展瓶颈加速

我国的房地产估价行业是随着房地产行业的发展而逐步发展起来的。到目前为止估价行业经过二、三十年的发展，已形成了一定的规模，专业服务水平及管理水平均也有了质的提高，在社会经济发展中也占据着比较重要的一部分。然而，现在我国估价行业在逐步发展成熟和完善的同时，也面临着诸多的问题及挑战。

一方面市场对于评估行业在逐渐放开，进入评估行业的门槛大大降低，大量新成立的公司(含分支机构)和小估价机构纷纷进入市场，抢夺传统评估业务，由于业务竞争的加剧，估价业务市场变成了一片红海，持续的价格战造成了估价收费逐年下降，评估收费过低带来明显的结果就是估价报告质量的下降，给报告需求方产生的感觉就是估价工作技术含量降低，估价人员与估价机构的专业化程度也在降低，造成估价人员和估价机构的社会地位降低。新公司不断地涌入造成老公司的利益受到分流，利益无损的局面被打破，行业发展尤其是“老所”的发展所遇到的瓶颈越来越明显，面临着急需实现新一轮的帕累托改进，如何开拓和发展新业务，若只是停留在“存量”业务上，一直“吃老本”的话或者难以获得长远的发展。

另一方面随着互联网和信息技术的快速发展，人们跑步进入大数据时代，在大数据的背景下，云估价、自动估价系统(EVS)等已经快速应用到银行抵押、司法处置、税务审核等领域。大多数银行都采用线上系统评估单品类(如单套住宅、办公、商业房地产等)抵押物；税务部门也亦采用线上评估系统评估纳税价格；2018年我国最高人民法院发布了《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，司法类项目处置财产首先由双方当事人确定价格，双方当事人不能确定的价格采用网络询价平台先询价，无法询价的才进入委托评估流程，以摇珠方式选定估价机构进行评估，造成个别估价公司业务损失三成以上。

三、建议对策：如何在开放市场下做专、做大

在目前估价市场竞争激烈的境况之下，如何促进本行业科学、健康的发展，通过改进达到更优甚至最优是当前迫切需要研究和解决的课题，笔者通过上述对行业发展现状进行的分析，试图寻找能够实现突破发展的方法路径。根据帕累托最优的原理，改进一般需要同时满足3个基本的条件：生产(要素)的最优条件、交换的最优条件以及生产和交换的最优条件。

(一)生产(要素)的最优条件

实现生产的最优条件很多，站在帕累托改进的角度来看，实现估价行业发展的核心要素有人才、管理和技术等。

人才是硬核，估价行业需要精进人才，新进入行业的公司更需要“两把刷子”才能立足发展。想要提供高质量的估价服务就需要高素质的复合型人才，除了房地产、土地、资产方面的专业知识以外，还有规划、咨询、绩效、财力、金融和法律方面等方面的知识。只有不断地学习锤炼，不断地提升沉淀，一专多能是基础，多专多能是锦鲤，静下心来用心做才能将评估做得完美。

管理主要是指品牌管理，建立品牌、走更具规模化的发展道路。估价行业中机构的规模普遍都是小型的、处理的业务也比较单一、对抗风险的能力比较弱，品牌意识和品牌塑造理念也相对比较薄弱。对于那些已经在我国市场发展的国际评估机构来说，大多数综合实力都比较强，发展的历史悠久，其服务理念及专业化程度相对来说也更高一些。与国际五大行相竞争，向国际评估机构学习、借鉴，有助于提升国内估价机构的专业服务水准和竞争力。估价机构走上专业化、品牌化、规模化、国际化是大势所趋。

目前，对估价行业影响力最大的莫过于来自计算机网络技术，它就像一把双刃剑，虽抢占了市场，但也带来了新的技术手段和便捷应用，在面对互联网技术、大数据、AI数据抓取技术领先发展的今天，我们作为估价行业应主动与新技术、新理念相融合，一避免传统工作中的误差；二有利于估价结果的客观性，减少其估价的风险；三有利于估价服务业务的进一步扩大，皆属于帕累托改进的成果。

(二)交换(市场)的最优条件

市场就是“你正好需要，我刚好专业”。估价行业随着多年的发展，新业务、新需求不断产生，如何在传统估价业务基础上深化和拓展以及如何通过工具撬动更多评估业务，是每一位管理者必然要碰到的问题。行业需要改进业务，实现多元化、深挖掘，估价才不能停留在浅层次，新公司不断诞生，深层次的业务也层出不穷，如投资咨询类业务、土地规划类业务、工程咨询类业务、社会风险与稳定性评估业务等，如何适应估价市场发展的需要，就需要“打铁还需自身硬”的功夫。市场发展和行业使命的匹配性值得我们再思考，只有通过这种方式才能实现对资源分配最大的优化以达到帕累托最优。

(三)生产和交换的最优条件

生产最优是对于生产的效率最优的状态描述，交换最优是对消费市场最优情况的状态描述，这两者合并起来表示的是生产和市场分别各自达到最佳的状态。

生产最优是生产效率达到理想化的状态，交换最优是消费市场达到理想化的状态，将这两个方面简单的并列在一起，不能用来说明这两个方面综合在一起同时达到最优的情况。生产和交换的最优是将生产以及交换这两者综合在一起来看，对生产和消费要达到的最佳状态的条件进行讨论。结合估价行业，两者综合中协会的作用不容小觑。促进行业内的交流，包括业务交流和技术交流，众人拾柴火焰高，共同为行业发展贡献智慧。比如广东省不动产登记与代估价专业人员协会组织专家对“融资地块”估价思路、参数选取、依据范围的研讨会，集思广益，解决了问题，提高了估价效率又有效地兼顾公平，是积极有效的帕累托改进。

其他条件还有法律、法规的健全。国家管理部门制定了《房地产估价师注册管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》等与此相关的规章制度，对于估价机构资质标准、估价师注册方面的估价法律法规已经完成初步的建立。但对于估价的法律法规以及相关的规章制度具体的实施，目前仍然还没有对其进行较完善的修订，尤其是对于有针对性的、不同目的的、不同用途的评估技术标准、技术指引还尚未出台。估价行业的健康发展离不开国家法律法规的支持和规范，只有这样才能给予估价行业充分的指引、原则规范和法律保障，估价行业的发展才能更好地做到客观、公正、独立，才能在估价中更好地发挥中介服务的独特职能。

四、结语

要让改革步伐跟上估价行业发展的需要，加速发展，既不触动某些既得利益，又能实现专业技术的提升和共同做大市场的愿望，这样的话，改革就是帕累托改进的。估价行业需要在社会经济发展中找到自己的发展方向，敢于求新、突破(帕累托改进)，转变服务模式和管理模式，不同组织机构共同成长、发展、进步才能将估价行业做得更专、市场做得更大，逐步达到帕累托最优。