■单克强

20世纪20年代末西方经济大萧条、90年代日本金融危机、2008年全球金融危机，都是由房地产价格泡沫破裂引发的。2016年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，坚持“房住不炒”防止泡沫膨胀成为共识。落实中央“房住不炒”政策意味着要去房地产投资属性，由投资支撑含有泡沫的房地产价格将回归到劳动者收入可承受水平，抑制房地产价格泡沫膨胀与预防泡沫破裂风险成为关键问题。

一、房地产价格泡沫产生的原因简析

房地产价格泡沫是由房地产投资博弈形成的金融现象。在经济高增长时期居民购买力不断增长，房地产价格泡沫在居民购买力增长下能够被稀释对冲；当经济转向正常增长后，由于居民购买力赶不上房地产价格上涨预期，而社会资本仍在继续房地产投资博弈就可能推动房地产价格泡沫不断膨胀。

（一）房地产投资属性的资本定价

如果房地产定位为消费品属性，则房地产需求是由劳动者购买力决定的需求与由房地产成本决定的供给构成市场供求，因而房地产价格受到劳动者购买力水平的限制，即使房地产市场存在严重的供不应求，房地产价格大幅上涨也不会产生价格泡沫，因为在房地产价格上涨降低居民购买力并抑制房地产需求的同时，也会在拉动房地产建设和房地产供给扩大，在价值规律作用下房地产供求将达到新的平衡。如果房地产被定位为投资品允许风险估值和杠杆融资，房地产市场购买力则由自住消费的劳动者决定转为由投资者来决定。……