张 滨 天津优联投资发展集团有限公司

近年来，我国房地产市场呈现出快速发展态势，主要表现在房地产投资总额逐年提高、商品房销售额增速过快、部分地区房价增长过快等方面。针对上述现状，2020年10月，党的十九届五中全会提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。我国各地方政府要坚持这一定位，构建起完善的房地产运行调控框架体系。

一、房地产市场运行现状分析

现阶段，我国房地产市场运行的总体态势良好。下面通过分析2020年1月—11月期间的房地产行业相关数据，揭示我国房地产市场发展现状。具体包括以下方面：一是房地产投资稳中有升。根据国家统计局的统计数据显示，我国房地产开发投资总额为129 492亿元，同比增长6.8%。在房地产投资类别中，住宅投资所占比重较高，投资总额为95 837亿元，同比增长7.4%。二是房地产企业土地购置面积减少、成交价款增高。全国房企购置土地20 591万㎡，同比下降5.2%。但是，与此同时土地成交价款却同比增长高达16.1%，成交总额为13 890亿元。三是商品房销售总额增速明显快于销售面积增速。全国商品房销售总面积为150 834万㎡，同比增长1.3%。销售额共计148 969亿元，增长幅度高达7.2%。四是房企销售额突飞猛进。我国房屋销售业务收入超过1 000亿元的房企共有41家，其中有5家房企的销售额突破5 000亿元，表明房企发展形势较好。

二、房地产市场运行调控新特点

在房地产市场经济快速发展的形势下，我国政府对房地产市场调控力度逐层加码，政策覆盖范围逐步扩大，整合发挥出金融、税收、土地新规等方面的政策合理作用，显著提升了调控的精准度和实施力度[1]。下面对我国房地产市场运行调控呈现出来的新特点进行分析。

(一)撤回部分调控政策

2020年，各地方出台多项优惠政策以维持房地产市场的平稳发展，其中大部分政策属于应对新冠肺炎疫情形势下的临时性措施。进入到2021年后，部分调控政策与当前经济环境不相适应，造成地方政府回撤政策现象较为普遍。通过总结梳理部分撤回的政策可以发现，地方政府撤回的政策主要集中在直接给予购房者补助、与“三稳”目标相悖的政策[2]。

(二)调控新政出台提速

城市经济快速发展带动城市房价快速升高，为保证城市居民有房可住，减轻住房对居民造成的经济和生活压力，中央部门予以高度重视，增加对热点城市政府主体的督导约谈频次，后续加快针对性政策的出台速度，从政策执行效果上来看取得一定成效。同时，调控政策覆盖范围不断扩大，国家从重点调控一线城市逐步向核心城市、中心城市、热点城市以及中西部省会城市拓展，进一步扩大调控范围。

(三)资金监管力度增强

现阶段，部分经济发达的城市商品房价格呈快速上涨趋势，其主要原因在于金融资金大规模投入，导致商品房价格深受炒房影响，影响着“房住不炒”调控目标的实现。针对这一现状，国家住建部、银保监会联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求金融机构加强对借款人借款用途的审查，避免借款人借助经营贷投资房地产。通过实施资金监管措施，各地方严厉打击资金端的不正规操作，促使流入到房地产市场的贷款资金规模明显缩小。

(四)学区房重点严打

近年来，我国部分城市的学区房价格涨幅过快，导致学区房溢价问题日益严重。为此，各地方政府将学区房调控作为房地产市场调控的重点，针对学区房出台针对性政策，严厉查处学区房炒作行为。教育资源配置失衡是导致学区房大幅度溢价的主要原因，中央政治局会议明确提出将学区房炒作提升到新高度，要求各地方适时出台学区房调控政策，促进教育均衡化发展[3]。

三、房地产市场运行调控框架的完善建议

(一)构建保障性住房调控机制

各地方政府要逐步完善住房保障机制，重点解决中低收入家庭的住房问题，通过出台调控政策对商品房的市场需求关系进行调节，避免出现房价涨跌幅度过大，促进房地产市场平稳发展。具体建议如下：一是各地政府要发挥出责任主体作用，建立起集商品房、保障性住房、租赁住房等多种住房形式相结合的房源供给机制，通过政策引导房地产投资企业优化布局，合理调整房地产投资结构，促使房地产市场在追求经济利益的同时彰显出社会属性[4]。二是各地方政府要适当增加保障性住房供给，探索公租房保障方式的转型之路，出台与实际情况相符的租赁补贴政策，缓解中低收入人群的住房压力，调动起这部分人群租房的积极性，减少对购房的刚性需求。三是各地政府要尝试将集体建设用地作为租赁住房规划建设的用地来源，通过农村土地流转、集体土地入市增加保障性住房的土地供应，凭借相对较低的土地出让价格降低保障性住房的建设成本，进而控制住房租赁费用上涨。四是各地方政府要出台租售同权政策，使租房人与业主能够获取相同的权利，包括就近入学权等，增加中低收入家庭的租房意愿。

(二)构建房地产价格联动调控机制

各地方政府要围绕房地产市场均衡发展、健康发展的目标，加大对房价管控力度，避免出现房价上涨过快，确保房价维持在合理化的区间内。为此，各地方政府要从多层面入手，建立起房地产价格联动调控机制，推进房地产价格合理化。具体建议如下：一是各地方政府持续实施“限地价、限房价”措施，避免新建用地出现豪宅住房，引发区域性房价上涨、地价升高。二是政府有关部门要严厉打击超出合理区间的地价，暂停出让严重偏离地价范围的土地使用权，避免因土地成本过高而抬高房屋售价、压缩基础配套建设。三是打击房企利用高比例融资的方式竞买土地的行为，加大对房企私募资金、影子融资行为的监控，不允许出现同一房企下属多个子公司追逐同一宗土地的行为。四是在充分考虑土地价值的前提下，设置土地拍卖底价和上限价格，避免竞拍者恶意抬高竞价，出现恶性竞争现象[5]。四是加大对房地产市场运行秩序整顿，增加房地产价格信息的透明度和公开度，减少信息不对称现象。有条件的地方政府可以出台房地产价格社会监管制度，鼓励社会公众参与到价格监管中来，当购房者所需购置的房产价格超出合理房价20%以上，则购房者有权起诉房地产开放商“牟取暴利”行为。

(三)构建房地产市场长效调控机制

地方政府要建立起动态平衡的房地产市场长效调控机制，明确房地产功能定位，保持正确的调控方向，促进房地产市场向着稳地价、稳房价、稳预期的方向发展。具体建议如下：一是各地方政府要保证房地产市场调控政策的连续性，落实商品房限购、限贷政策，实现“房住不炒”的调控目标。二是各地方政府要结合本地区房地产市场的发展情况，深入调研房地产价格影响因素，针对性出台网格化控价政策、二手房指导价等调控措施。三是各地方住房部门要与税务机关、金融机构、土地管理部门等加强沟通联系，实现房地产市场监管信息共享，构建起多主体共同参与的房地产市场运行监管机制，发挥出各部门各自的职能作用。如，住房部门加强房地产需求端调控，坚持“限购、限外、限贷、限价”调控措施。金融机构加强房企融资端调控，深化“三线四档”管理措施落实。土地管理部门加强土地供给端调控，探索“两集中”的实践策略。通过各部门之间的通力合作，共同构建起房地产市场长效调控机制。

四、结语

综上所述，从当前我国各地方政府开展的房地产市场调控工作来看，各地方调控新政出台速度加快，房地产资金监管力度不断强化，学区房炒作严打力度持续加大，充分彰显出各地方政府对房地产市场运行调控的重视程度。在未来的房地产市场运行调控中，各地方政府要积极建立起完善的调控框架，健全保障性住房调控机制、房地产价格联动调控机制和房地产市场长效调控机制，从而促进房地产市场健康发展。