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引言

随着国家层面及各地楼市调控政策的不断深化和加强（“房住不炒”），中小房企由于资金紧张、受新冠肺炎疫情影响等导致盈利空间越来越狭窄，甚至面临破产危局，因此往往选择被大型房地产企业收购，为减轻税负以股权转让名义实质性转让房地产。这种模式具体如何操作、为什么要选择如此模式，该模式存在哪些经营管理财税风险，种种风险该如何规避，本拙文做粗浅探讨。

一、背景介绍

自2015年起，广大征纳税双方以及最高法院（2015年）积极回应“以股权转让名义实质性转让房地产”操作模式，但在全国各地做法判断不一。一方面，国家税务总局先后作出四份批复——国税函〔2000〕687号、国税函〔2007〕645号、国税函〔2009〕387号和国税函〔2011〕415号明确对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的操作模式，应依法缴纳土地增值税（但在行政实践中被最高法院所否定）；另一方面，由于股权被收购和转让房地产土地使用权是完全不同的两类市场化经济交易行为，当该类股权被收购发生转让时最高法院（2015年）做出裁判：标的公司形式上并未发生土地使用权转让过户变更的应税行为（将递延纳税持续到该土地的下一次流转环节），本环节不需要缴纳土地增值税。

二、股权收购业务模式及风险特点

（一）股权收购业务模式

1.股权转让

收购方通过受让目标公司（主要指目标房地产项目所属公司）的全部或者部分股权的方式（工商变更登记直接表现为股东名称的变更），通过行使股东权利的方式间接获得对目标公司以及目标项目的控制和开发权利。……