赵洁

【摘要】近10年来我国房价不断攀升，达到了前所未有的高度，尽管政府从宏观调控的角度颁布政策，对房价进行调控，但效果并不十分显著。与此同时，房地产行业的蓬勃发展，给一些房地产商带来了巨大的机遇和挑战。房地产企业想要在行业中占有一席之地，就要充分了解企业自身的盈利能力，扬长避短，实现可持续发展。文章以中南建设房地产公司为研究对象，选取了2012—2017年的财务数据，以杜邦财务分析法为理论基础，采用因素分解法和比较分析法，对中南建设的盈利能力进行分析，并且与行业先进企业平均指标进行对比，分析得到影响中南建设盈利能力的原因，并提出建议。

【关键词】杜邦分析法；盈利能力；因素分解法；房地产行业

【中图分类号】F403.8

近几年来，房地产行业发展迅猛，持续攀升的房价没有使房地产行业衰退，反而呈现越来越好的趋势。国家虽然采取多轮宏观调控政策抑制楼市过热，如“国八条”“国十二条”等，但楼市却如生生不息的野火般愈烧愈旺。如何获取更大的利润，是房地产企业从存在开始就要思考的问题。因此在企业成立之初就要计算分析自身盈利能力的高低，由于传统分析盈利能力的指标过于局限，故本文采用了杜邦分析法，综合分析了企业的盈利能力及其影响因素，并提出了合理有效的建议。

一、基于杜邦分析法分析中南建设盈利能力

（一）中南建设的概况

中南建设是一家以房地产开发和建筑施工为主营业务的上市企业，截至2017年，公司计划房地产签约销售金额500亿元，实际签约销售金额963亿元，指标完成率192.6%；建筑工程业务计划实现业务收入120亿元，实际完成施工业务收入117亿元。公司2017年共新增土地98宗，规划建筑面积1499万平方米，价值1907亿元。中南建设在业务团队和品牌上都有较强的优势。

以下根据新浪财经披露的资产负债表和利润表，收集整理了中南建设2012—2017年的各种数据，如表1和表2。

根据整理出来的表1和表2中的财务数据，结合杜邦分析法计算各项比率，如表3。

（二）中南建设的杜邦分析

1.计算数值分析

通过因素分解法分析权益净利率的变动情况，分别改变销售净利率，总资产周转率和权益乘数，得出权益净利率的值，通过与上期比较，分析不同的变量对权益净利率的影响程度。

2.销售净利率的分析

根据销售净利率的公式可知，可以影响比率的是营业收入和净利润，根据计算出来的数据，绘制了图1。

通过图1显示销售净利润率在不断下降，根据表2中净利润和营业收入显示，净利润每年都在下降，而营业收入虽然在上升，但是成本和费用也在上升导致销售净利率在不断下降。

一个企业在净利润保持不变的情况下，营业收入与销售净利率成正比。而且，销售净利率是直接反映企业盈利能力的指标之一。销售净利率的指标越大，说明此企业的盈利能力越高。

通过因素分解法分析，使销售净利率改变，其他不变，分析权益净利率的变动情况如表4。

通过与表3的比较，2013年，权益净利率从12.96%降至7.88%，導致权益净利率下降了5.08%；2014年，权益净利率从14.56%降至12.53%，导致权益净利率下降了2.04%；2015年，权益净利率从7.32%降至3.68%，导致权益净利率下降了3.64%；2016年，权益净利率从3.30%降至1.59%，导致权益净利率下降了1.71%； 2017年，权益净利率从2.19%上升至3.71%，导致权益净利率上升了1.52%。

另根据表3中销售净利率的变化情况可知，销售净利率和权益净利率呈同向变动，在2012—2016年销售净利率不断下降，导致每年权益净利率也在不断降低。根据表2中南建设利润数据显示，净利润逐年降低，而营业收入在不断增高，相对来说成本和费用也在增高。但2017年，虽然营业收入下降，但是成本费用的减少使净利润增加。这证明了企业在生产建设的同时，在加大成本费用的使用情况，成本增加的速度比增加的收入还要快，以至于权益净利率下降。由此可见，影响权益净利率的因素，归根到底还是成本费用的多少。

3.总资产周转率的分析

根据总资产周转率的计算公式可知，数值指标的影响因素有销售收入和资产。根据计算的数值，绘制了图2。

通过观察总资产周转率的变化，以及表1和表2列示的资产和营业收入可知，总资产周转率反映了企业资产的使用情况，即资产创造的销售收入的周转次数。

通过因素分解法分析，使总资产周转率改变，其他不变，分析权益净利率的变动情况如表5。

通过与表3的比较，2013年，权益净利率从12.96%下降至12.85%，导致权益净利率下降了0.11%；2014年，权益净利率从14.56%降至7.40%，导致权益净利率下降了7.16%；2015年，权益净利率从7.32%降至2.97%，导致权益净利率下降了4.35%；2016年，权益净利率从3.30%下降至2.20%，导致权益净利率下降了1.10%；2017年，权益净利率从2.19%下降至2.17%，导致权益净利率下降了0.02%。

总资产周转率在2013年达到一个小高峰，收入增高，因此净利润也增高。但是，此后2年中，随着营业收入的增长幅度减缓，总资产周转率也在下降，并且总资产的变动幅度不大，说明总资产周转率对于营业收入有主要的影响。通过表1和表2中资产收入的数据来看，资产收入都在同步增长，但是总资产周转率却在下降，这证明了收入增长速度低于资产的涨幅，也就是资产的变现能力弱，资产的变现能力降低，影响着盈利能力。

4.权益乘数的分析

根据权益乘数的计算公式可知，权益乘数有许多计算公式：

权益乘数=1/（1-资产负债率）=1+产权比率=负债/股东权益。根据公式计算出了权益乘数的数据，在图3中显示。

表1中资产负债的数据显示，在2012—2016年权益乘数并没有太大的涨幅情况。而在2017年，负债有明显的增幅情况，在这一年中营业收入也明显下降，费用也增加，而股东等投入的资本却没有明显的涨幅。

通过因素分解法分析，使销售净利率、总资产周转率、权益乘数均改变，分析权益净利率的变动情况如表6所示。

通过与表3的比较，2013年，权益净利率从12，96%上升至14.56%，导致权益净利率上升了1.60%；2014年，权益净利率从14.56%降至7.32%，导致权益净利率下降了7.24%；2015年，权益净利率从7.32%下降至3.3%，导致权益净利率下降了4.02%；2016年，权益净利率从3.30%下降至2.19%，导致权益净利率下降了1.11%；2017年，权益净利率从2.19%上升至3.15%，导致权益净利率上升了0.96%。

权益乘数折线图虽然平缓，但是每年都在增长，这就表明企业的负债经营良好。但是，负债经营过大会造成企业的财务风险，不容易弥补亏损。权益乘数增加了，就会带动权益净利率的增加，从而使企业的盈利能力增加。

5.小结

通过对中南建设的杜邦分析，总结各指标对权益净利率的影响幅度及大小，如表7所示。

根据对上述各影响因素的总结，可知对权益净利率影响最大的是销售净利率，其次是总资产周转率，最后是权益乘数。根据销售净利率的计算公式来看，净利率和营业收入是影响销售净利率的直接因素。虽然营业收入在不断攀升，但是销售净利率在不断下降，可见利润很少，成本费用很高。

（三）中南建设与同行业进行对比

以下根据新浪财经公布的房地产业优秀企业的财务报表，统计整理了8家企业的杜邦分析法的各种数据，具体行业如表8所示。

根据以上企业公开的财务报表整理计算了同行业优秀企业杜邦分析法的各项指标，如表9所示。

1.销售净利率的对比

将同行业与中南建设的销售净利率绘制在同一个折线图中，如图4。

以同行业平均数据做对比，首先从销售净利率来看，中南建设的销售净利率明显低于同行业的指标，因此应该提高中南建设的销售净利润，通过对此企业的分析，销售净利率主要是由于成本过高造成的，因此应该从减少成本方面入手。

2.总资产周转率的对比

将同行业与中南建设的总资产周转率绘制在同一个折线图中，如图5。

其次通过总资产周转率指标，能够反映出企业运营能力的高低，是企业通过资产获取收益水平的体现。在中南建设的总资产周转率在上升阶段，证明中南建设对资产的利用率较高，中南建设的资产变现能力增高。中南建设的总资产周转率一直低于同行业的水平，证明该企業还需要资产的利用率，来提升自身的盈利能力。

3.权益乘数的对比

将同行业与中南建设的权益乘数绘制在同一个折线图中，如图6。

最后通过对权益乘数的对比分析，中南建设与同行业的标准基本处于相同趋势变化，并且没有太大的差距。这说明中南建设在经营期间在不断优化自己的产业结构。因此就权益乘数来看，中南建设处于行业中上部。

4.权益净利率的对比

将同行业与中南建设的权益净利率绘制在同一个折线图中，如图7。

因为权益净利率是最综合的指标，用于反映盈利能力，因此通过绘制折线图对比可知：2012年至2013年中南建设的指标高于同行业，在这2年中企业的盈利还是可观的，但在2013年以后逐渐下跌，低于了行业标准。通过上文杜邦分析法分析，原因主要是销售净利率的逐渐下跌造成的。

二、分析中南建设盈利能力存在的问题

（一）营业成本过高

根据中南建设各年的成本和收入的数据，计算出了成本占营业收入的比重，如表10所示。

根据表中数据，不难看出成本占营业收入的比重越来越大，这就导致净利润所占比重减少，对利润的影响最大。

众所周知，对于房地产企业而言，营业成本中最主要的使麦迪成本。中南建设是一个房地产行业，对于房地产商来说，购买土地，建造房屋的成本占主要地位，因此要多关注在土地购买上，用同样的价格获取更大的利润，减小造价成本。需要通过减少成本等方法，来增加净利润，提高销售净利率，进而提高企业的盈利能力。

（二）费用过高

费用的增加也导致了净利润的减少，如表11所示。

表11中数据反映，2012年至2017年各年的费用都在增加，虽然不及成本的比重，但是这也进一步的导致了净利润的减少，导致销售净利率下降。

费用主要是期间费用，财务费用、管理费用和销售费用等。表12整理了中南建设费用的具体数据。

中南建设在2012—2017年的费用越来越大，尤其是管理费用，逐年不断增加并且在总费用中占比很重。巨大的管理费用使得费用增加，在营业收入中占比虽然暂时不大，但如果管理费用依旧逐年增长，以后免不了费用的占比也增大，使净利润减少，销售净利率减少，使得企业的盈利能力降低。

（三）资产的周转

根据数据所计算的总资产周转率，在2012—2017年，指标的幅度波动比较大。中南建设在成本不断增加的过程中，不能更好地控制总资产的周转率，使得周转率忽高忽低不稳定，导致盈利能力降低。

（四）负债过高

根据2012—2017年负债的数据绘制了图8。

中南建设2012年至2017年的负债逐步增多，虽然意味着中南建设对于负债经营有很好的管理，但是却有虚增收入和利润可能性。虽然使销售净利率增高了，但是由于负债过高，增加了企业的财务风险。虽然在数据上可能显示权益净利率上涨，盈利能力增加，但由于增加的财务风险，可能使企业处于经营较差的状态。

三、提高盈利能力的措施

衡量一个企业的重要标准之一便是企业的盈利能力，我们应该善于找出企业存在的问题，提出解决问题的措施，来提高企业的盈利能力。

（一）控制企业的成本

首先，对于房地产商来说要形成自身的生产线，大批量，有规模的生产管理。当形成了同一规模的生产线时，可以提高自身的生产效率，节约以前不需要的生产成本。

其次，在产业生产进行中时，要时刻关注原材料的耗费情况，确保原材料的充分利用，保持原材料的低成本，高利用率。

再次，对于房地产商来说，需要找寻一些成本低廉的新型材料，既加固了房屋的稳定性，又可以使成本降低。

最后，加强生产线的运行，剔除一些没有必要的人员，加强员工的工作效率，有能力的要加强工作人员的实际操作能力。

（二）优化公司的管理结构

要想提高企业的盈利能力，不能只局限于多增加收入净利润，这只是从表面上采取措施，要想一劳永逸，就要改变企业现在固有的管理结构，企业的领导者必须要勇于创新，开创一个新的管理模式。但是，企业不能为了更改管理结构而去盲目改动，应该有效分析企业在管理方面的优缺点，保留自身的优点；分析同行业的佼佼者，吸收他们在管理方面的优点，制定合理的方案同时领导者要加强管理，实施新方案，从而提高企业的盈利能力。

（三）提高现金的流动性

现金的流入是收益实现的最终体现，因此现金流量决定了公司的盈利状况，以及公司的发展方向和生存前景。现金的流动性越强，企业的盈利能力表现就越好，反之越差。因此，在日常的工作经营中，需要员工对现金进行严格的掌控，确保现金可以顺畅流动。

对于房地产商来说，要想使现金的流动性有所提高，就需要将建造的房产高效快速的出售。这就体现了房地产商的销售技巧，因此，在销售房屋的淡季，就需要采取优惠政策，吸引广大消费者，刺激消费者消费。但是，不能够盲目提高现金的流动性，还要根据自身的销售模式制定销售计划，才能有效稳定的增长，从而使企业的盈利能力有所提高。

（四）積极应对政府的调控

很多房地产开发商借由政府政策的弊端改变供给量使得供不应求，来趁机提高房价等投机炒房行为。对于现在房价过高，政府在各方面进行了调控，出台了许多政策，来抑制房价的攀升。一个企业若是想长久地经营下去，就要顺应政府的要求，针对政府的调控改革企业的政策，顺应国家的整体发展。只有积极应对政府的调控，在房地产行业的飞速发展下，才能长期有效经营下去。

四、总结

首先，通过此次对中南建设的杜邦分析来探究该企业的盈利能力，影响该企业权益净利率最大的因素是销售净利率，其次是总资产周转率。从上述计算的数据比较看来，成本费用逐渐加大。对于像房地产这样特殊的行业来说，他的成本主要是用在了购买土地上。而对于我国来说，虽然土地资源多，但是可以开发利用的土地却很少，因此随着时间的推移，可使用土地减少，这就加大了企业的成本费用。正是主要由此原因，导致了营业收入虽然在不断加大，但是销售净利率却降低，企业盈利能力不可观的现象。

其次，虽然使用杜邦分析法分析企业的盈利能力是目前来说比较综合性的分析方法，但是它还有很大的局限性，主要表现在：

一是杜邦分析法只是对企业的财务信息进行计算分析，不包含非财务信息，难以对整个企业有全面正确的分析。

二是杜邦分析法是基于过去的财务数据进行计算分析，显示的是过去某一时间内的盈利能力，虽然可以进行多年的分析，但是对于现在变幻莫测的市场经济，很难把控好未来的经营情况。虽然盈利能力很高，但是很难对未来有很好的情况掌握。

三是杜邦分析法中资产的相关比率是使用了资产负债表的相关信息，而销售利润率则是使用了利润表的相关信息，然而在整个分析体系中并没有看到现金流的相关指标，也没有现金流量表的相关信息。对于企业来说，盈利能力最直观就是表现在现金流的指标中，但是根据杜邦分析的测算，很难计算出现金的流动性，而现金的流动对盈利能力产生影响，导致测算分析的盈利能力不准确。

最后，如果想要获知企业盈利能力不仅仅只做杜邦分析，毕竟这种分析方法不够完善，还要从非财务信息考虑。只有考虑全面，从各方面入手，才能将企业的盈利能力了解到位。

主要参考文献：

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