倪贤慧 浙江戴德实业有限公司

引言

近年来，随着我国房地产行业迅猛的发展，多年来的货币宽松政策使房地产行业存在大量的泡沫，房价越炒越高。针对这一现象，政府部门近期密集出台相关政策，2020年央行和住建部将限制开发商融资政策即执行“三道红线”，2021年开局央行又出政策“两道红线”事关房贷，随着宏观调控的力度加强，房地产行业也正式进入一个前所未有的“新时代”，优胜劣汰，而迅速变革、适应是中小民营房企发展、求生的唯一途径。今后房地产将进入全流程管理时代，房地产企业财税人员又是资金、税收管理的核心，目前是转型、提升、学习的关键期，必须依靠优质的财务管理经验为企业提供谋划。而土增税税收业务贯穿于开发项目整个周期，清算工作计算复杂、争议点多、风险大且难度系数高。本文结合企业开发清算过程中遇到的实际问题、差异点进行简单的探讨，以期能够为同行业土地增值税清算工作提供参考。

一、土地增值税清算中的一些注意点

（一）土地增值税清算单位的认定与建议

土地增值税清算单位的划分，直接影响到企业税负，不同的清算单位确定可能最终产生较大差异的清算结果。国家层面对清算单位的规定存在模糊不清的地方，其规定依据主要为[国税发〔2006〕187号]第1条“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。”实操中各地税务机关执行口径各不相同，“有关部门……