邹瑜

（郑州中铁房地产开发有限公司，河南 郑州 450000）

一、房地产涉税种类

房地产行业全流程涉及税种繁多，从拿地到项目清算、自持运营共涉及9个主税种。其中印花税、个人所得税、企业所得税、城镇土地使用税贯穿房地产全流程，具有房地产行业特别的税种是增值税税和土地增值税，增值税的特点是土地价款抵扣销售额，土地价款的认定存在一定的复杂性；另一个特点是土地增值税，土地增值税是房地产企业区别其他行业的、比较复杂的税种之一，复杂的焦点在于可扣除项目的确定。房地产企业经营流程时间长，税种复杂、种类繁多，整体税负较高，科学、系统的税务管控体系是新行业下亟待解决的问题，如何提高房地产企业税务管理能力也是急需探讨的课题。房地产开发企业不同阶段的税种明细如下表1：

表1 房地产开发企业不同阶段的税种

二、税务管理现状

（一）财务管理架构

目前房地产企业的管理层级分：多级管控“集团公司——区域——城市公司——项目公司”型、“集团公司——城市公司型——项目公司”型，扁平化管控“集团公司——项目公司”型。

（二）税务管理管控模式

据统计，目前大多数企业的税务管理内容主要有两个方面：税务基础工作、特殊税务工作。税务基础工作主要包含纳税申报、发票管理等；特殊税务工作主要包含企业所得税汇算清缴、项目土地增值税清算、投资测算中的税务分析方案等。

税务管控模式是随着企业的管理层级而设定，目前大多数企业税务基础工作在税务管理工作中占比较重。……