杨永菊

（兰州财经大学，兰州 730030）

1 理论基础

1.1 相关概念

市场法，是将评估对象与其所处区域附近并在评估基准日近期交易的类似房地产进行比较分析，经过对可比实例的真实交易价格进行合理的调整以得到评估对象价值的评估方法。

成本法，通过计算评估对象的重置成本，减去房地产的各项相关贬值，以此测算评估对象价值的评估方法。

1.2 方法介绍

层次分析法（AHP），是将与最终目标有关的复杂因素分解成目标层、中间层等层次，对其进行定性和定量分析的方法。通过各因素之间的相互比较，建立判断矩阵，计算得出各因素对目标层的影响权重。

模糊综合评价法（FCE），是一种基于模糊数学的综合评价方法。根据模糊数学的隶属度理论，通过确定模糊集的隶属函数、建立模糊矩阵等过程，把定性评价转化为定量评价，用以解决实际中主观性大、量化困难的问题。

2 传统方法下房地产价值评估

2.1 市场法

2.1.1 市场调查，收集交易案例

确定了评估对象后，在市场上搜集与估价对象相同或者类似的房地产交易案例。

2.1.2 可比交易案例的选取

选取可比实例的过程中，一般根据交易情况相似、交易日期接近、区位状况相近、实物状态类似等条件进行可比交易案例的选择。

2.1.3 因素比较，差异调整

对所选择的可比交易案例进行因素差异调整，分别对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素所造成的房地产价格差异进行修正，进而得到待评估房地产的价值。……