摘要：房地产行业是我国的经济支柱产业之一。但是随着我国供给侧结构性改革逐渐深入，防范化解系统性金融风险等经济政策的出台，房地产行业快速开发的阶段逐渐过去并缓慢进入到存量时代。在存量时代，需要更大挖掘存量房产的深层价值，才能够为我国经济提供持续健康的经济增长动力。探究国际发展经验，房地产投资信托基金（REITs）是目前各国成熟市场发展较为有效的方式。但是我国目前市场上发行的产品多为类REITs，其交易结构、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配方式、募集范畴等方面同成熟市场仍然具有差异。[1]并且出台不久的公募REITs指引及配套政策仍然具备不完善的地方。因此，在我国当前政策、经济体制下如何发展中国特色REITs是一个值得思考的问题。

关键词：REITs;土地管理制度;法律法规;税收

1.现有土地管理制度的约束

1.1土地所有制

REITs产生于资本主义国家，其实行土地私有制，土地买卖相对灵活，并且所有权与使用权能够保持一致，这在很大程度上会让REITs产品的设计更加简单，没有复杂因素。

我国实行的是公有制的土地管理制度，对土地进行所有权与使用权的分离，并依照《土地管理法》对土地进行规划使用。中国的房地产市场是在土地国有化的基础上逐渐发展起来的。REITs作为较为市场化的金融产品，如何融入到中国特色社会主义市场经济体制中显得尤为重要。但是在我们之前也没有那个国家或地区有过相似的发展经验。……