高志良

12月8日至10日，中央经济工作会议强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

中国房地产业进入新的发展阶段。

惯性思维已不合时宜

中国房地产行业已高歌猛进20年，并由于带动40多个关联行业，从而有力推动了中国经济，成为时代的宠儿。房地产企业曾是最不缺资金的行业，据称银行64%的资产和房地产开发有关，同时又因采取预售方式保证流动性，以及凭借夺目的业绩，能在二级市场上顺畅融资，所以，依靠充足的资金实力，许多企业攻城略地，所向披靡，大规模扩张，其辉煌有目共睹。

面对“百年未有之大变局”，房地产业过去那种严重依赖资源、严重依赖政策、严重依赖贷款的发展模式，面临极大考验。尽管政府以“稳”作保，但“房价不可能再涨10倍，行业规模不可能再涨10倍”，已成业内外共识。这是外部环境影响，也是行业周期改变的必然，即房地产业将由高增长期进入到平稳发展期。同时，由于我国一直存在地区经济发展不平衡的现实，因此，一二线、三四线城市的房企将会分化加剧，优胜劣汰也将成为不争的事实。这意味着过去那种靠规模擴张发展的思路，必须改变。本刊已连续报道数十家房企上市遇阻、资金周转困难的典型，其中便可管中窥豹。

概括来说，宏观层面上，随着经济下行压力显现，房价上涨预期不再，特别是2021年以来，国家再就为促使资金向制造业流动，对房地产调控收紧了房企杠杆的扩张上限;而在微观市场上，随着各地购贷款政策的收紧，房企回款困难，又进一步加剧了房企信用风险压力，企业更难从银行得到资金支持。房企老板“有困难找政府找银行”的老式思维，在目前形势下已不合时宜。

注重品质时代必将到来

目前中国的人均居住面积已突破40平米，紧缺时代已成过去。尽管刚需和改善型需求仍在，尽管房地产业仍是经济的重要支撑，但是，我们得承认，房子已从紧缺时代走到了过剩时代。而到了过剩时代的买方市场，不重视品质的企业会被逐渐淘汰，这是市场发展的规律。

中央提出房地产市场要实现“良性循环”，针对的其实就是要防止房地产进入“恶性循环”：房子难卖回款难，回款难融资就难，融资难企业信用下降，又进一步加大销售难度。理想的状态当然是销售越多企业越宽松，也就是说，目前在买方市场条件下，房地产企业生存发展的关键，应当从增量扩张转变为存量消化，把现存的房子卖出去才是王道。

然而，销售的核心又是什么呢？过去短缺时代，房子炙手可热，但现在就要靠品质了，即在政策稳房价的统一前提下，就要求一看质量，二看服务。从这两年中国质量万里行消费者投诉平台上的投诉来看，房子质量问题和售后服务问题，一直十分突出。有些质量问题比较复杂棘手，如房子的建设环境问题、销售证问题等，更有相当的问题是困扰房主的房子本身的细节问题，如漏水问题、精装修问题等。从投诉中可以感觉到，一些房企仍是惯性思维，态度强势，敷衍住户，这种落伍的做法，势必进一步使销售陷入困境。

形势逼人。未来房企的战略重点，一定会从重开发向重运营转变，从注重资产增值向更多关注服务盈利转型，这都是有关品质的内涵，也是高质量发展的奥义。