摘要：“十四五”提出促进住房消费健康发展，完善长租房政策，在保持房地产稳定的同时，实现与经济发展、城镇化协调推进。未来，我国住房需求的空间之一，就是包含租和售（买房、换房、升级消费）在内的合理住房消费。

关键词：“十四五”规划;新市民;住房保障;租购并举

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）02-0021-24 收稿日期：2021-01-20

根据国家 “十四五”规划的要求，要实现高质量增长、打造“双循环”发展新格局，发挥消费的引擎作用，这为下一阶段房地产业发展指明了发展方向。未来，我国住房需求的发展空间之一，就是包含租和售（买房、换房、升级消费）在内的合理住房消费。同时，住房保障提质扩面、新市民住房租赁大发展，这是支撑房地产需求的重要保障。

1 当前住房保障存在的问题

从2007年国家发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号文）开始，我国进入“市场+保障”双轨运行的住房供应阶段，特别是2008年开启的“3600万套”保障性安居工程建设，“十三五”开工2300万套棚户区改造等，极大地改善了保障性住房供应的短板。

现在，各大城市对户籍低收入、住房困难家庭基本做到了“应保尽保”，但保障性住房“提质扩面”尚待推进。首先，经过10多年的大规模建设，存量保障性住房规模已经很大了，但当前的住房保障工作，仍集中在数量和建设“增量管理”阶段，还未转到“存量运营”上，比如提升配套服务、做好运营管理，提高供给效率。突出表现在，存量保障性住房无法实现“轮候-分配-退出”循环利用，有的城市一边是轮候库的待保障人群苦苦排队，另一边不符合保障的对象退不出来。……