作者简介：

赵奉军，杭州师范大学

阿里巴巴商学院。

从2016年下半年开始，为了遏制不断上涨的地价，一些地方政府修改了土地拍卖规则。其中北京最先在土地拍卖新规中要求土地报价达到竞价上限后，进入竞自持商品住宅比例阶段，部分地块自持比例达到100%。其他城市纷纷跟进，以笔者所在地杭州为例，杭州在2017年3月颁布的土地拍卖新规中要求，当溢价率达到70%时，开发商转而竞争自持比例。两年后的2019年3月，溢价率调整为30%。根据统计，从2017年3月到2020年11月，杭州市范围内共诞生了131宗需要自持的涉宅项目，涉自持面积221.56万平方米，可提供超2万套租赁房源。

一晃这项政策已经有5个年头了，直到今天这项关于自持的拍卖规定仍然存在，有必要评价并反思下该政策的市场效果。简单来说，这项政策的最大好处在于避免了“地王”的出现，减轻了地方政府来自上层的压力。在现实中，新“地王”往往会导致周边的二手房价应声而涨，控制了“地王”也是房地产调控因城施策的一大成就;其次，鉴于机构出租者稀缺，这项政策实际上促进了集中式长租公寓的出现，开发商成为机构出租者比分散式托管租赁要更稳定更规范，政府部门更易于管理。

不幸的是，并不是每一个开发商都有租赁房的运营能力。政府文件中明文规定“自持型商品房不得分割、转让和出售”，甚至要求“企业持有年限与土地出让年限一致”。交易和转让权是财产权利的重要形式，人为地限制开发商在70年内都不得转让和出售，实际上会使得开发商面临很大的经营风险。……