邓芬菲

（湖南建工置业投资有限公司，湖南 长沙 410000）

在我国城市化进程逐渐加快的时代背景下，房地产土建施工也得到了进一步的发展。由于房地产土建工程的施工工程量较大，并且建设环境相对较为复杂，需要从技术和管理两个方面对施工进度进行有效的控制。本文针对房地产土建施工中进度的管理和控制进行了技术和管理层面的研究，对于今后土建施工进度控制的完善有着一定的现实价值。

1.影响房地产土建施工进度的主要因素

资金因素方面，房地产行业的土建工程项目因其规模相对巨大，需要海量的资金投入方可保障工程的顺利施工，故此资金因素便成为了土建施工进度影响的第一要素。就目前的情况来看，绝大部分施工建设企业在施工过程中往往会因为资金不充足的影响，而出现放缓施工，甚至于暂停施工的问题。施工资源供应因素方面，与工程建设有关的资源供应同样也会对工程施工进度产生一定的影响，一旦建设单位未能根据工程的实际建设进度及时给予对应的资源支持，工程建设就会缺乏足够的材料支撑，必然会带来土建施工的进度放缓，甚至于暂停现象。除此之外，人力资源作为工程建设中不可或缺的重要基础资源，也是施工进度影响的重要因素。技术因素方面，就目前的情况看来，由于房地产工程项目内部的结构复杂性以及功能需求之间存在着较大的差异，这也就导致工程建设所需要的施工技术存在一定的不同。企业在编制土建工程施工进度计划的过程中，需要在全面科学评估工程施工难度及工程重点部分的前提下，编制出科学合理的进度计划，并以此作为施工进度掌控的重要参考。但由于当前房地产企业忽视施工之前的工程勘察工作，导致进度计划的编制与施工难度之间存在着脱节现象，必然会带来施工进度放缓问题。人为因素方面，这里所指的人为因素是指参与到土建工程施工建设中的全体工作人员出现了人为的工作失误，从而导致工程建设变缓或者暂停，这种因素本质上是可以通过管理措施的制定以及落实进行规避。

2.现代技术措施在房地产施工进度控制、管理中的应用分析

2.1 BIM技术的应用

BIM技术作为当下土建施工中应用最为广泛的技术类型，在施工进度控制、管理中发挥着十分重要的作用，具体的过程如图1所示。

图1 BIM技术施工进度管理流程

土建施工进度控制中引入BIM技术，需要将其他以IFC标准为基础的3D模拟系统中，将工程项目的3D模型导入到BIM软件系统中，并结合工程各部分的尺寸数据形成完善的工程3D工程模型。此后，便可借助WBS将整体的工程结构分解为整体工程、单项工程、分部工程、分项工程、分段工程等节点，经过软件自动生成WBS树状结构，在总体施工进度计划分配到每一个节点之后，进度计划便创建完成，这也是施工的过程模型。最后便可使用BIM技术系统的链接工具将两个模型进行关联便可得到建筑工程的4D模型。模型建立完成之后，便能够直接在施工进度管理中应用，首先便能够实时集成施工数据和管理信息，为了有效管理实体工程模型中结构复杂的数据，一般都会采用模型对象封装的方式，并配合面向对象的计算方式，配合工程数据库的建立，实现高层次的数据管理。同时，由于BIM技术应用下的工程建设模型将多个部门的信息集成到同一个信息平台上，也为参与工程建设的各个部门之间的信息互通、相互协作提供了绝佳的平台，保障各部门都能严格遵循之前的施工进度计划落实工作。在采集工程施工进度数据之后，便可借助施工过程的4D进度模拟，实现整个土建施工过程中可视化模拟，如此一来，各部门只需要在指定施工对象之后，选择相应的显示时间，系统便能够从施工进度出发生成当下施工状态的三维立体图像，做到在实时收集工程量的同时，配合劳力、材料等资源的信息，动态监测土建施工的过程及其进度，在发现施工进度和原计划工程模型出现差异的时候，管理人员便可在调取各项数据的前提下，找出影响施工进度的因素，第一时间解决相应问题。

2.2 PMBOK技术的应用

目前，信息技术和建筑行业结合越发深刻，除去人们最为熟知的BIM技术，PMBOK技术作为信息技术发展中用于项目进度管理又一技术产物，同样可以在房地产土建施工中发挥巨大的作用。对于PMBOK技术系统在土建施工进度控制的应用，具体可以分解为如下过程：第一，施工进度的规划管理。简单而言，这一过程就是针对项目进度的规划、编制、管理、执行、控制制定政策、程序，借助专家判断、数据分析、会议三项工具、技术，能够在全面收集工程资源、质量、工期等数据的基础上，选择最为合理的施工进度计划。第二，定义活动。可以借助滚动式规划技术，对近期内需要完成的施工工作作出详细规划，并从较高层次上对未来的施工工作进行粗略规划。第三，活动顺序的排列。在确定工程施工活动顺序的过程中，可以通过使用紧前关系绘图方式，将活动的实施顺序进行显示，图纸中会展示如图2所示的依赖、逻辑关系。其中的FS是只有在完成紧前活动，紧后活动才能开始的一种逻辑关系，FF则是在紧前活动完成之后，紧后活动方能完成的逻辑关系，SS则是紧前活动开始后，紧后活动开始的逻辑关系，SF是完成紧前活动开始之后，紧后活动才能完成的一类逻辑关系。在完全明确依赖关系，并整合完成之后，则需要确定提前和滞后量。第四，活动持续时间估算。这一环节便是在专家判断、决策等工具技术的帮助下，将工程建设项目的相关参数和相似工程的历史参数作为基础，对成本投入或者是某一阶段的施工活动持续时间做出合理的估算，并以此作为施工进度控制及优化的数据支撑。第五，进度计划的制定。这一环节可以使用关键路径法在已经制定的工程施工进度模型中对最短工期进行估算，并以此为基础确定逻辑网络路径上的施工进度灵活性，能够将全部施工活动的最早、最晚的开始和结束时间全部计算出来，最终制定出进度范围波动合理的施工进度计划。

图2 紧前关系示意图

3.房地产土建施工进度控制、管理中的其他辅助策略

3.1 施工进度计划和控制细则的完善

对于一些规模较大的房地产工程项目而言，由于其所需建设工期时间颇长，且包含了数量较多的单项工程，需要有一个总体的承包单位在全面把控项目的前提下，将之划分为多个部分，分别交给专业分包和劳务分包单位落实施工工作。这就要求各个单位的项目负责人需要从其负责的工程建设部分出发，制定出合理的进度计划，并将之上报给总承包单位的技术负责人之后进行确认，随后由监理单位的总经理工程师进行审核，以便保障施工进度计划在满足施工质量要求的同时，预留出有效处理突发状况的事件以及工程返工时间。各方施工承包单位需要从自身的实际施工能力出发，遵照通过审核的施工进度计划，制定出完善的进度控制细则，这项工作需要企业内部的监督控制部门负责，这意味着细则的制定可以将土建施工的项目建设流程和建设实现两个方面作为出发点，其目标主体为施工人员的职责分工，并且需要将技术实施、组织构建、成本控制等具体措施进一步进行完善。

3.2 施工材料的严格控制

目前，施工建设企业内部很有可能存在着部分采购人员工作责任心不足，经验不足或出于谋取个人私利的目的，选择质量不符合工程建设标准的相关材料。这些问题不但会带来施工材料采购成本超出预算，同时加大了施工质量不满足当前标准的风险。这也就意味着施工建设企业必须要强化对于采购工作人员的定期培训，帮助其在高度责任心的影响下，通过反复对比多家厂商的产品质量，选择最为合理的施工建设材料。监测和仓储部门也需要在施工材料到达现场之后进行抽样检测，保障施工建设材料能够符合工程建设的有关要求。仓储部门也需从施工建设材料存储环境要求出发，选择合理的仓储环境并定期进行巡视，以此避免因为储存环境不当带来的施工建设材料质量下降问题。

4.结语

房地产行业在谋求健康持续发展的过程中，必须要从施工进度的控制和管理入手，进一步拓宽自身的利润空间，当下，各类现代技术的发展为房地产土建施工的进一步控制提供了必要的技术支撑，诸如BIM技术等都是应用较为广泛的技术类型。为了进一步发挥现代技术在施工进度控制中的效果，施工建设企业需在进一步完善施工进度总体计划和控制细则的前提下，针对施工建设材料质量以及施工技术交底工作的落实作出进一步优化。