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房地产企业资产证券化融资方式的分析

2021-07-02吕芳芳

科学与财富 2021年12期
关键词:融资方式资产证券化房地产企业

吕芳芳

摘 要:就当前国内房地产业的发展来看,其融资方式目前主要以金融信贷来进行,从而满足经营及项目建设需求。但随着现今房地产规模的不断发展和壮大,这种传统的金融信贷已经难以满足房地产对基资金方面的实际需要,在这种环境下,国内将融资方式转移到资产证券化上来,并以此融资方式来满足当前房地产对于融资方面的要求。同时由实践来看,资产证券化融资方式在房地产企业中取得了良好的发展效果。基于此,文章主要围绕房地产企业资产证券化融资方式展开了详细地探讨。

关键词:房地产企业;资产证券化;融资方式;分析

资产证券化是一类新型的融资方式,其能有效转变以往房地产企业融资渠道单一的局面。如何采取有效措施来应用与优化资产证券化融资方式是摆在房地产企业面前的一道重要课题。

一、房地产企业资产证券化的融资方式探析

从产品所具有的金融属性层面来看,当前国内市场中所发行的房地产证券化产品主要有债权型和权益型两种证券化产品。其中债权型房地产资产证券化产品的底层资产通常都是贷款收益权(CMBS)与后续的租金合同债权(ABS)等。而权益型则是利用其所持有的不动产物业为底层资产权益类资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金等,其底层资产主要是企业的不动产产权、物业公司股权等。

(一)ABS方式

资产支持证券ABS其属于债权类的投资工具,其主要是通过基础资产所形成的现金流来作为其偿付能力的支撑,进而以内外部增级的形式来不断提升自身信用,并以此为基础发行资产支持证券的融资活动。

(二)CMBS方式

CMBS是一种能够支持商业房地产抵押贷款的证券,同时也是债权类投资工具。其通常是借用商业房地产作为抵押再对资产持有人进行放贷的,随后再将其所具有的抵押贷款债权注入到与之相对应的资产池内并发行债券融资,进而利用资产持有人所具有的商业房地产的后续收入作为其贷款本金与利息的偿付,最后,相关人员再将所取得的投资收益进行分配,并划分到资产支持证券的持有人上。其中的收入主要来自于物业费、商业管理费以及租金等。在CMBS方式下的房地产企业不仅实现了有效地融资,而且还可以持续掌握有关资金的控制权,同时,还具有保留分享资产未来增值收益的权益。

(三)REITS方式

所谓REITS方式就是房地产的依托投资基金,其主要是以发行凭证、股票等来实现资金募集的,并交由具有专业资质的托管机构进行管理。同时,还委托具有专业资质的投资机构来对其投资经营进行管理,待其到期后再以投资综合收益按照一定的比例进行分配的投资模式。

二、房地产企业资产证券化融资方式设计分析

(一)融资方式的设计环境

对于资产证券化融资方式来讲,其在房地产企业中所处的环境其实就是该方式设计的基础依据,其主要是以房地产企业对于融资方式的需求来对其进行分析的。1)优势。该融资方式的风险较低,这与房地产投资者的心理需求相适应,这主要是国内银行信贷利率普遍比较低,而投资者以该信贷的方式来进行就有可能会有负利率的情况出现,从而致使投资者的融资渠道变得更小,而在这种情况下的资金证券化融资方式所具有的高收益低风险的优势使其赢得了许多投资者的青睐。这种融资方式可以为投资者创设良好的经济持续增长环境。2)缺点。资金证券化融资方式在当前房地产企业中还不够成熟,没有具体的投资主体和信誉等作为支撑。如基本房地产企业以资产证券化融资方式过程中,由于受到利率市場化因素的影响,不仅没能解决好融资风险问题,而且还使其融资风险进一步增大,从而致使其不能向着合理化的方向进行发展,甚至还会对企业的经济结构及经营发展造成影响。3)机会。在房地产企业中实施具体的资产证券化融资方式主要是以更多机会为前提,提升其发展潜力。在房地产业的不断发展环境下,资产证券化融资方式得到了不少政策方面地支持。同时。我国还推出了不少结构的金融发展模式,使资产证券化更好地与市场化实际需求相适应,使房地产企业的融资渠道更加丰富与完善,再加上国家相关政策对其市场背景方面的影响,促使资金证券化取得了较大的发展空间。4)威胁。在当前国内经济全球化发展环境下,房地产企业的资产证券化融资也面临着一定的困境和威胁。越来越多投资者看中了这种融资方式在房地产企业中的利益,进而自主地选择融资的投资方式,进而导致国内房价持续攀升而存在泡沫风险。

(二)融资方式的框架设计

在房地产企业中,资产证券化融资方式的框架主要是以SPV组织和证券发行两者共同存在而进行设计的。如某房地产在融资活动中,选取了资产证券化SPV和证券发行两者共存的融资方式,其中SPV以信托为主要,其发起人将持有资产以信托融资的方式来进行,使其与投资方建立信托关系,当双方有了资产联系以后发起人再对未来房产的利益作出有效地预测,进而再将其转化成证券并与投资方面展开交易。而投资方则以信托为依据对其本息进行支付,当投资方与持有人完成资产证券交易之后再通过发行证券的方式对处理信托资产,进一步推动证券化资产的流动交易。

(三)融资方式流程

在房地产企业的资产证券化融资方式中主要有以下几个流程:1)成立期间,由于受到资金证券化融资方式框架的干扰,房地产投资和被投资二者构建起信托关系并设定信托基金。2)筹资期间,受托人以信托资金为基础对其进行等级划分并将其作为筹资资源储备,与此同时,受托人需向投资方提供相关筹资方式、凭证等。3)经营期间,这一过程中信托资金已具有一定的利益趋势,信托基金交由专职负责人进行处理,使资金的运转竞争力得到提升,进而实现高效利益。4)利润分配,其需要以证券化标准为依据对其利润进行分配,并最终获取投资利益。

(四)风险分析

在房地产企业中的资金证券融资方式具有较为可观的利益,当然,同时也具有一定的风险。这种融资方式的风险具有一定的复杂性,甚至会以不同类型方式一起产生。如常见的有信用和利率等均会产生资产风险问题,因此,在资产证券融资方式的应用中,还应当进一步强化风险控制工作,尽可能规避风险问题,保证企业的健康、稳定发展。

三、房地产企业资产证券化融资方式的应用分析

房地产企业在应用资产证券化融资方式时,应当对其应用步骤加以重视。1)企业应当以独立资产的方式将房地产出售,并结合自身其他资产以信托的形式将其转移到投资方去,从而确保企业得以获取信托机构的权益。2)受益权划分,当企业将房地产股份转到信托机构以后再以企业和房地产的权益比例为依据对资产证券化融资方式的受益权进行分配。3)将企业在当地银行金融的存贷状况结合起来对最优受益人的资金效益进行规划,与此同时,还需将房地产出售的偿还方式作出规划,并对未完成偿还时的连带偿付作出进一步明确。4)资金监控,以信托的方式来建立筹资账户,并对资金在房地产开发期间的使用情况进行监控,以促进资金分配的合理性。5)当融资工作完成以后需要偿付本息,房地产企业在开发且在售楼过程中,需要偿还投资方的本息,并以受益权人的比例为依据进行合理地分配资产,在这一过程中,倘若出现市场因素而难以确保房地产出售资金而致使无法及时偿还投资方本息时,这就需要信托机构来承担其差额。

四、促进房地产企业资产证券化融资发展的策略分析

(一)对有关法律法规体系予以构建和完善

融资模式的创新与发展需要稳定且合理的法律法规体系作为支撑,只有确保市场的规范化与法制化方可促进其健康持续的发展。所以应当要积极构建并完善房地产资产证券法的有关法律法规体系。首先,需要对资产证券化的有关法律属性有一个清晰的界定,确保投资者的合法权益得到保障。其次,需要运用法律法规来提升风险隔离流程的規范与可行性,对参与的各方义务以及权益有进行明确。再者,可以合理放开一些限制,诸如合理增加资金池的有关法律范文,促使资产证券化产品实现多方面翻转,拓宽交易方式为房地产证券流通提供有力支持,并营造一个宽松的政策环境。

(二)对社会信用体系进行优化

在金融市场发展进程中一个老大难的问题便是信用问题。其有别于普通经济问题,并且具有社会和经济问题融合的特点,房地产企业资产证券化融资发展也是如此。未来收益的稳定性以及违约事件发生几率将会决定着房地产资产证券化融资的成功率,所以应当要分层构建起机构、企业以及个人的信用档案,同时做好内容的动态更新,以建设一个全面覆盖同时具有动态特性的信用体系,防止因为信用体系漏洞而导致债权人的利益受损。

(三)合理增加金融中介机构证券化的服务职能

要想确保房地产企业融资需求的满足以及房地产资产证券化的快速发展,则应当要对国内有关金融中介机构的服务进行扩增。当前资信评级是摆在金融中介机构面前的一道难题,因为当前国内部分的资信评级机构出现了独立性强、信誉不佳等问题,所以导致其效用难以得到发挥。所以必须要对已有的资产评估体系进行优化的前提下,逐步深化对自信评级业务的认知,逐步对国内资信评级机构进行规划,进而不断增强其权威性。

五、结束语

总而言之,资产证券化融资方式主要是在企业资金流动较小的房地产中,通过证券资金形式来实现交易,从而使其成为有着金融特性的资金种类。资产证券可以使融资者和投资者的特权关系发生改变,使之转化为债券所有,进而有效地解决了房地产资金效益不高的困境。

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