文/魏小群

一、美国住房租赁市场发展情况

美国拥有全球规模最大的住房租赁市场，租赁人口占比较高。近年来，美国住房负担能力不断减弱，租房负担能力指数（RAI）则保持相对平稳，表明家庭购房压力增加而租房压力变化不大，因而其住房租赁占比也不断上升。

（一）不同住房供应类型及其占比

2017年美国人口约3.26亿，租赁人口约1.1亿，租赁人口约占全部人口的三分之一。从住房存量来看，2017年，美国住宅总量约为1.2亿套（2020年住房存量已超过1.36亿套），其中自有住房7719万套，占比为64.4%，租赁住房4300万套，占比36.6%。美国的租赁市场由三部分组成：一是私人和房地产开发商提供的市场化出租房，约占租赁市场的81%。二是保障性的联邦政府资助住房(HUD-Assisted Housing)，约占租赁市场的12%。其中，政府拥有产权的公共住房(Public Housing)约占3%、政府不拥有产权但通过租房券和住房补助等进行价格控制的保障性住房(Subsidized/Assisted Housing)，约占9%。三是政府与社会资本合作建造、享税收抵免政策的租赁住房，约占租赁市场的7%。从空置率看，租赁住房的空置率由2009年的10.6%下降至2017年的7.2%。自有住房的空置率为1.6%，处于历史较低水平（表1）。

表1 美国不同住房种类供应数量及其占比（2017年）

（二）住房自有率下降，租赁住房占比上升

如图1所示，2004年以来，美国住房自有率呈现下降态势，由2004年的69.2%下降到2019年第四季度的65.1%，下降约4%，而住房租赁占比不断上升。租赁住房空置率也呈现下降态势，由2004年的10%下降到2019年第四季度的6.4%，2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，美国住房空置率进一步下降。……