文/费岑

集体经营性建设用地的入市始发于20世纪80年代的一些沿海乡镇企业，由于有先行的案例，在国家层面上给予了相关政策倾斜，1988年的《宪法修正案》、《土地管理法》均在某种程度上提及了乡镇土地（集体经营性建设用地的一种）在符合城市总体规划的前提下能够用于兴建企业，这也为后期集体经营性建设用地能够进入市场流通奠定了一定基础。

随着市场经济的不断发展，在2004年国家层面发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，该决定明确了农民所有的、具备经营条件的建设性用地的相关使用权可以进行流转，次年的“增减挂钩政策”更是对城乡建设用地进行统筹规划，很大程度上为集体经营性建设用地入市政策的落地提供了铺垫。

2015年中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》指出，政策上允许集体经营性建设用地入市。这表明试点工作即将开始。在这种大趋势下，由原国土资源部、住房和城乡建设部在2017年8月21日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，正式推动了集体土地入市的发展。方案中明确将北京、上海、南京等13个城市作为开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市。本文以上海松江区集体土地入市建设租赁住房的实践为典型案例，分析其相关入市举措并进行效果分析，旨在为进一步推动集体土地入市的政策落地提供有效参考。……