文/苏瑶

一、问题的提出

改革开放以来，我国住房制度经历了由福利分房和低租金公房制度向住房商业化、市场化的重大转变。物业服务合同随着我国住房制度的发展而出现，成为重要的物业管理组成部分之一，推动了社区管理的社会化、专业化。基于物业服务所属利益的公共性，合同实质主体的全体业主，可能会因合同签订过程中存在的实体或程序问题，而无法及时有效地表达其真实意志，“业主自治权”无法完全实现，从而引发物业服务合同效力的纠纷。

自2011年至今，过去十年间案由为物业服务合同纠纷的民事一审案件共计270余万件，案件中涉及物业服务合同效力无效认定的共计6735件，自2013年起明显呈逐年上升的趋势。①

图1 2011-2021年物业服务合同案件数据统计

本文从物业服务合同效力问题入手，根据业主提出的抗辩事由，将无业主意志参与的四类情形作为切入点，即业主非合同当事人的前期物业服务合同、未经招投标签订的前期物业服务合同、未经业主大会决议的物业服务合同和业主大会授权业主委员会选聘物业服务企业的物业服务合同，并分别结合司法实践中不同法院的裁判观点，对各情形下的合同效力问题加以深入讨论，以期为业主自治权的更好实现和社区物业服务体系现代化发展提供有益思考。

二、前期物业服务合同效力分析

根据与物业服务企业现实磋商的相对主体不同，物业服务合同分为前期物业服务合同与普通物业服务合同。……