胡琼霞

（浙江财经大学会计学院 浙江杭州 310018）

一、引言

做好纳税筹划工作，不仅关系到个人买卖住房能否取得良好的经济效益，而且关系到个人买卖住房过程中的个人利益（吴福喜，2018）。本文站在自然人的角度，探讨买卖和租赁房产可能涉及的税种以及享有的优惠政策，并出具几种纳税筹划方案以供参考。

二、具体分析

（一）购买住房

根据财税〔2016〕23号中的规定，个人购买住宅需要缴纳契税并享有相应的税收优惠。个人购买住宅的相关税费如表1所示。个人购买住房涉及的税费主要是契约，印花税暂免缴纳。契税会根据个人的实际情况，进行一定税收优惠，因此在购买住房的顺序上具有一定的纳税筹划的空间。个人购买家庭唯一住房可享有契税的税收优惠，优惠力度由住房面积决定。因此可以实现测算不同购置顺序下的总税负大小，然后选择税负小的方案。

表1 个人购买住宅相关税费

案例一：小王想连续购买第一套房和第二套房（非北上广深），现有已确认两套欲购买的房子，一是80平方米、价值80万元的A房；二是120平方米、价值120万元的B房。A、B均为普通住房。

方案一：先购买A房，再购买B房。契税=80×1%+120×3%=4.4万元。

方案二：先购买B房，再购买A房。契税=100×1.5%+80×3%=4.2万元。

方案二比方案一少缴纳0.2万元，因此选择方案二。

（二）购买商铺

相比购买住宅，个人购买非住宅需要缴纳的税种一致，但少了很多税收上的优惠。个人购买商铺需要承担契税和印花税，契税需要根据当地政府制定的税率计算，印花税也是比例税率，进行纳税筹划空间较少。……