钟 鹏

处置唯一住房是银行不良资产清收难点，呈现“执行难、清场难、变现难”的特点，影响经营不良资产效率、阻碍不良资产产出效益、降低依法清收效果，是银行清收团队重点关注的风险因素。唯一住房指债务人作为被执行人除此房屋外，无任何可保障其基本居住条件的房屋。唯一住房中保障债务人及其家庭成员基本居住权后超出部分价值可供执行，生活必需居住部分价值可被查封。清收实践中存在债权主张胜诉无法变现情况，处置需把握被执行人及其所抚养家属基本居住权与债权之间的平衡。

一、处置困难原因

（一）易变避债工具

一是失信“老赖”以唯一住房为借口拖延或拒绝执行房产偿还欠款；二是债权双方产生纠纷启动司法程序解决争议时，债务人通过买卖、转让、转移名下房产给善意第三人，造成执行对象唯一住房，提出异议规避执行；三是债务人滥用买卖不破租赁规则，在唯一住房上设立虚假租赁合同，扰乱市场秩序阻碍房产交易逃避处置。

（二）执行不易操作

一是法官执行尺度各异。因对债务人生活必需居住条件理解不同，有的认为需最大限度执行债务人名下唯一住房，严肃法纪；有的认为需优先保障被执行债务人家属基本居住权。二是自由裁量权滥用。自由裁量权范围涵盖置换住房面积、地段、何时执行处置等，缺乏量化操作规定、无公众监督标准，易发生行贿、以权谋私、滥用等违规现象。

（三）社会因素考量

一是追求案件执结效率。……