李 政 王雪杰 刘 淇

一、引言

房地产行业资金密集度大、杠杆率高，隐含着巨大的风险，其价格水平波动是经济金融市场动荡的重要导火索。纵观日本经济衰退、东南亚金融危机与美国次贷危机，虽然表现形式与影响范围不同，但归根结底都与房地产市场紧密相关。近年来，灰犀牛、黑天鹅事件频频发生，宏观经济形势乏善可陈，可靠投资渠道锐减，致使大量资金涌入房地产市场，房价走势的不确定性大大增加。频繁变动的房价犹如高悬于各国头上的“达摩克利斯之剑”，如何将房价控制在合理的区间内，避免房地产市场系统性风险的集中爆发，成为当前亟待解决的重大问题。

从我国房地产市场来看，由于购置房产是根深蒂固的文化习俗，我国房地产刚性需求始终存在并且数量庞大。近年来，受居民收入水平提升及二孩政策全面放开的影响，改善型住房的需求量也在不断增加。为支付远远超出实际承受能力的房款，大量购房者不得不选择向银行贷款，这使得我国住户部门具有较高的杠杆率(1)根据中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2019)》，2018年年末，我国住户部门的杠杆率为60.4%，在新兴经济体中处于较高水平。，同时加大了金融市场压力。同时，因我国金融市场发育滞后，金融服务需求难以得到有效满足，回报率高且具有保值增值特性的房地产市场成为趋利性资金的极佳选择，致使房地产市场内聚集了部分投机性资金。在此背景下，若房价水平出现大幅波动，势必会增加商业银行业务风险，动摇金融系统稳定性，甚至还可能扰乱上下游行业的发展，从根本上破坏宏观经济的稳定。……