沐薇

近期，华夏幸福因股债价格波动等事件受到投资者广泛关注。21日《红周刊》从华夏幸福内部了解到，目前公司运营一切正常，不存在债务违约事实和控股权变更风险。一位接近华夏幸福的业内人士证实，回购“16华夏债”所需的约15亿元已划款至中登公司。受利好消息提振，21日午后华夏幸福股价和债券出现大幅拉升。在多位地产专业研究人士看来，不能因为暂时经营数据或业绩不好看，就否定华夏幸福产业新城的发展前景。随着其向平台型企业迈进，公司资金的使用效率也将逐步提高，负债率不断降低，ROE水平也会随之提高。

地产业务占比低“三道红线”影响相对有限

为控制房地产企业有息债务规模，监管部门给房企设置了“三道红线”：即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。按此规定，多家房企踩线。

但值得注意的是，相较于其他头部房企，地产开发项目占营收比高达八九成，2020年半年报显示，华夏幸福城市地产开发项目营收占比仅为42.7%。从业务弹性来看，占比更大的产业新城收入增速是明显快于地产增速，如同期产业新城收入同比增长45.68%，而地产业务收入增速下滑30.24%。毛利率角度看，产业新城毛利率高达85.35%，而地产开发毛利率仅为34.68%。

“因为华夏幸福有房产开发业务，所以也一定程度上受三道红线影响。但从实操层面来看，产业新城模式可以让其享有ABS、REITs等产业政策的融资，因此，三道红线对华夏幸福的影响比其他纯房地产开发业务的公司，要相对少一些。……