黄 冬

（1.江苏省规划设计集团有限公司，江苏 南京 210036；2.江苏省城镇与乡村规划设计院有限公司，江苏 南京 210019）

0 引言

2020年7月，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）将老旧小区改造作为“重大民生工程和发展工程”，可见老旧小区改造对推动城市发展，推动惠民生扩内需，促进经济高质量发展具有重要作用。随着时间推移，越来越多城市居住小区逐渐老旧，如房屋细部和结构老化、户型老旧过时、公共活动空间缺乏、停车管理混乱、市政管线老旧存在安全隐患等，给居民生活造成诸多不便，严重的可能造成区域人口流失以致区域活力和功能的衰败。

1 老旧小区主要改造模式

中国老旧小区改造始于20世纪90年代。回顾各地区老旧小区改造模式，虽建设主体、政策、过程不相同，改造模式大体可分为全面改造和综合整治2类。

1.1 全面改造

全面改造即拆除重建。这种模式一般由开发商主导和出资建设，将旧小区全部推倒，按新时期的标准重新规划建设。小区全面改造后，原住民能住上现代化新楼房，且小区环境、公共空间、基础设施配套更完善。但全部推倒重建的方式将小区所有的历史痕迹抹去，原有生活方式、邻里关系等不复存在，不利于文化留存和传承。同时，开发商倾向于借助旧区开发提高容积率，以获取更多收益，不利于城市良性发展。因此，全面改造模式适用于住宅质量低下、安全隐患大的老旧小区。

1.2 综合整治

综合整治即针对小区的道路、绿化、房屋、活动空间、公服设施、市政设施等进行提升改造，是新时期侧重环境品质提升、集约节约的模式。……