于滨

（中国建设银行阜阳分行住房金融业务部，安徽阜阳 236000）

0 前言

现阶段，我国房地产行业日益成熟稳定发展，房地产交易市场以及其金融市场也随之活跃起来，推动了了房地产抵押贷款评估的业务发展。随着评估业务量的增加，也更加重视评估过程中的潜在风险以及其有效防范措施，因此，为了确保能够采取有效措施，我们需要准确评估出抵押房地产的对应价值，把控好后期风险，基于此加强对房地产抵押贷款的不断完善以及管理。

1 房地产抵押贷款评估中的潜在风险

1.1 抵押物品自身的风险

抵押物的风险一般涉及两个方面的风险：①处置风险，从现阶段抵押物处置风险来看，由于我们国家的商业银行长期以来都是通过处置抵押物来作为借款人还贷的主要方式，当贷款人出现违约情况，那么银行在处置抵押物的时候就需要承担相应的一些处置费用，且如果调查到被抵押房屋是贷款人唯一住房，那么法院是不予受理的。即使抵押房屋能够拍卖成功，银行可能还需要支付一定的交易税费以及因市场价格波动只能低于原价卖出，银行有可能会面临贷款本息无法收回的风险，以及在贷款人违约后产生很大的经济损失；②权利瑕疵风险，房地产证书其中包含了房屋的所有权以及土地的使用权，而由于房产管理和土地管理是两个独立的部门，假若部门之间不能有效协调，那么就会出现一些房屋并没有相关的土地使用证。……