刘贵文 陶慧敏 汪熹子

摘要：以重庆主城丧葬设施为研究对象，收集周边住宅2016-2020年的历史成交数据，采用半对数特征价格模型和分位数回归模型实证分析了丧葬设施对周边住宅价格的影响效应。研究结果表明：①丧葬设施对周边住宅价格会产生显著的负面影响。在一定范围内到丧葬设施的距离每减少1%，住宅价格平均降低0.082%。②丧葬设施对周边住宅价格影响的作用范围在5千米以内且在空间上表现异质性，随着与丧葬设施的距离增加影响效应显著降低。③相较于殡仪馆，陵园对住宅价格影响范围更大，且烈士陵园表现出非邻避性。④丧葬设施对不同价位住宅的影响不同，对高价位和低价位的住宅价格的负向影响较大，而对中间价位的住宅价格负向影响较小。

关键词：丧葬设施;住宅价格;异质性影响;特征价格模型

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）12-0025-33 收稿日期：2021-11-03

1 引言

随着住宅产业的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境质量的要求越来越高，住房需求已从“住有所居”向“住有优居”转变。在城市不断扩张的过程中，原本处于城市边缘的污水处理厂、垃圾焚烧厂、丧葬设施等逐渐向城市中心推进，同时城市化的快速发展需要建设更多的城市基础设施来提升公共服务保障城市运转。这些设施不可避免地影响着周边住宅的环境品质，降低了住宅效用，产生邻避效应。

邻避设施这一概念最早由美国学者O’Hare在20世纪70年代提出，是指能够带来整体性社会效益，但以牺牲周边居民利益为代价而往往受到周边居民抵制的公共设施。90年代后，邻避设施研究对象主要从“污染类设施”转向“非污染性设施”，国内外学者对生活中常见的垃圾处理厂、电力厂、收容所、加油站等设施进行了广泛研究。多数学者认为，城市中的邻避设施会降低周边居住环境和生活品质，从而对附近住宅价格产生显著的负面影响。Eshet等研究发现，垃圾转运站对2.8千米以内的房价影响最大，到垃圾转运站距离每减少1%，房价下降0.06%。Davis的研究表明，发电厂对周边社区产生了负面影响，导致社区房价比人口特征相近的社区降低3%～7%。Bond等发现高压输电线桥塔对周围住宅价格具有显著的负面影响且存在空间异质性。陈佛保和郝前进研究了上海垃圾中转站对住宅价格的邻避效应，发现住宅到垃圾中转站的距离每减小1千米，住宅的平均价格降低3.6%。吴文佳等研究发现北京市污水处理等污染源对所在区域的房价产生了较大的负面影响。吴云清和骆丽研究发现，加油站的空间邻避效应呈同心圆状向外扩散，住宅到加油站的距离每减少0.1千米，房价降低2116元。在研究方法上，国内外学者主要采用了特征价格模型研究邻避设施对周边住宅的影响效应，通过求出隐含价格得出邻避设施对房价的影响程度、影响范围等。

需要注意的是，尽管国内外学者已经较为充分地论证了邻避设施对周边住宅价格的负面影响，但有关丧葬设施对住宅价格影响的实证研究相对较少。李永展、何纪芳根据邻避效果的大小将城市公共服务设施分为4个等级，并指出丧葬设施具有高度邻避效果。管在高指出，火葬场、墓地等设施通过影响社区形象带来邻避冲突，给周边居民造成心理上的不适。骆丽等通过对石子岗殡仪馆的研究发现，公众对殡葬设施的风险感知度提高，且随着离殡葬设施距离的增加和时间的推移逐渐降低。赵沁娜等以合肥市殡仪馆为调研对象进行研究，结果显示殡仪馆会给周边住宅带来价格损失，降低幅度大约为3.2%，在1千米范围达到13.76%。Raymond采用特征价格模型研究了我国香港地区墓地对周边住宅价格影响，发现墓地给附近住宅价格带来了显著的负面影响。国内外学者就丧葬设施对周边住宅价格影响的研究偏向于定性分析，缺乏丧葬设施对住宅价格影响的空间范围定量分析以及不同类型丧葬设施对住宅价格影响程度对比分析。

本文以重庆主城为例，采用特征价格模型和分位数回归模型实证研究大型丧葬设施对周边住宅价格的影响效应及异质性，为政府科学规划该类设施选址、改造修复提供理论依据和决策参考。

2 研究方法与数据

2.1 模型设定

特征价格模型（Hedonic Price Method）也被称为享乐价格模型、隐含价格模型、内隐价格模型等，被國内外学者广泛用于研究外部环境特征对住宅价格的影响效果，常用的函数形式包括线性形式、半对数形式、对数形式等。

本文采用半对数特征价格模型来研究丧葬设施对周边住宅价格的影响效应。基础模型设定如下：

（1）

式中，lnP为住宅单价的对数;lnD为到最近丧葬设施距离的对数;Si为住宅结构特征变量;NJ为邻里特征变量;L为区位特征变量;α0、δ、βi、γj、φ为待估系数，ε为误差项。

为了研究丧葬设施对低、中、高价格住宅的异质性影响，本文也采用分位数回归的方法对模型（1）进行优化，得到模型（2）如下：

（2）

式中，τ为住宅价格中的分位数点;δτ、βiτ、γjτ、φτ是相应的回归系数。

2.2 变量选取

本文被解释变量为住宅交易单价的对数（lnP），核心解释变量为住宅到最近丧葬设施距离的对数（lnD）。在参考国内外现有相关文献上，本文选择的其他解释变量包括住宅的建筑特征变量、邻里特征变量和区位特征变量。其中建筑特征变量包括住宅建筑面积、卧室数量、客厅数量、卫生间数量、房龄、是否配置电梯、装修情况;邻里特征变量包括开发商等级、到最近三甲医院距离、到最近市级公园距离、到最近重点中小学距离、到最近轻轨站距离;区位特征变量为住宅到最近大型商圈（解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商圈、杨家坪商圈、南坪商圈）距离。

2.3 数据来源

本文以重庆市主城区的34个陵园和15个殡仪馆为研究对象，收集其周边住宅2016-2020年的历史交易数据。陵园和殡仪馆数据来源于重庆市殡葬实业管理中心官网。通过Python爬虫程序在链家、安居客网爬取殡仪馆和陵园周边住宅的历史交易数据，收集到的数据包括住宅交易总价、住宅面积、建筑年代、装修等建筑特征数据。在百度地图获取重庆市三甲医院、市级公园、重点小学、轻轨站等公共设施POI，并借助ArcGIS测量住宅与最近设施的距离。对数据进行预处理后，最终得到57979个有效住宅样本。各变量具体定义及描述统计如表1所示。

3 实证分析与讨论

3.1 丧葬设施对周边住宅价格的总体影响

基于模型（1）估算丧葬设施对周边住宅价格的影响如表2所示。在依次加入建筑特征变量、邻里特征变量和区位特征变量后，到最近丧葬设施距离变量的回归系数始终为正且在1%水平下显著，这表明丧葬设施对周边住宅价格产生了显著的负面影响。在一定范围内到丧葬设施的距离每减少1%，住宅价格平均降低0.082%。

建筑特征方面，建筑面积的估计系数为负且显著，表明住宅的总面积越大房价越低。卧室、客厅、卫生间数量系数为正且显著，符合理论预期。房龄的估计系数为-0.022且在1%水平下显著，表明房龄对住宅价格有显著的负向影响，原因是住宅的质量、功能会随着年代增加而逐渐恶化。住宅简装、精装的系数为正且显著，表明装修程度的提高对住宅价格有正向影响。

邻里特征方面，开发商等级变量系数为0.085且显著，表明开发商品牌效应对房价有正向影响。最近三甲医院距离为负且显著，说明重点医院对住宅价格具有显著的正向影响，这与张志峰的研究结果一致。最近市级公园距离的系数显著为负，表明城市公园对周边房价有显著的增值效应。最近重点小学距离和最近重点中学距离分别为-0.038、-0.016且显著，表明住宅周边的教育设施越好房价越高。最近轻轨站距离系数为-0.051且显著，表明交通可达性好能显著提高房价，与理论预期一致。

区位特征方面，最近大型商圈距离的系数为-0.049且显著，表明住宅价格与到大型商圈的距离成反比。重庆主城的城市空间结构是典型的多中心格局，商业资源以解放碑、观音桥、沙坪坝商圈、杨家坪、南坪商圈为中心向四周扩散，越临近商圈房价表现越高。

3.2 不同类型丧葬设施对周边住宅价格的影响差异

3.2.1 不同類型丧葬设施对住宅价格影响的效应差异

为了研究不同种类的丧葬设施对周边住宅价格的影响差异，本文分子市场对住宅价格进行回归分析，其中把丧葬设施按功能分为殡仪馆和陵园两种如表3所示。

结果表明，殡仪馆和陵园对住宅价格均表现出显著的负向影响。住宅到最近殡仪馆的距离每减少1%，住宅价格相应降低0.093%，而住宅到最近陵园的距离每减少1%，住宅仅相应降低0.077%，这表明陵园相较于殡仪馆对周边住宅价格产生的负外部性更小。究其原因，除了“恐怖阴森”氛围引起周边居民心理不悦外，殡仪馆焚烧尸体排放大量有毒有害气体、制造噪音等也会引起人们对居住环境和人身健康的担忧，从而产生更大的邻避效应。

3.2.2 不同类型丧葬设施对住宅价格影响的空间差异

为研究不同种类丧葬设施对周边住宅价格影响的空间异质性，量化其影响范围。本文根据住宅到最近丧葬设施的距离，分别设置6个圈层虚拟变量D1 （0～1千米）、D2 （1～2千米）、

D3 （2～3千米）、D4 （3～4千米）、D5 （4～5千米）、D6 （5～6千米）。虚拟变量Di表示以丧葬设施为中心对应的圈层范围内，住宅在相应范围内取1，否则为0。加入模型（1）进行回归，结果如表4所示。

从表4可以看出，殡仪馆和陵园对住宅价格的影响在空间上表现出异质性。殡仪馆对周边住宅价格影响半径在4千米左右，随着与殡仪馆距离逐渐增大，殡仪馆对住宅价格的负向影响显著降低。陵园对周边住宅价格的影响范围大约为5千米，随着住宅到陵园距离增大，陵园对住宅价格的影响降低，并在4～5千米范围内表现出非邻避性。总的来看，丧葬设施对周边住宅价格的负向影响随着与丧葬设施距离的增加而显著降低。相较于殡仪馆，陵园对住宅价格的影响半径更广且在一定范围表现出非邻避性。原因可能是，重庆拥有丰富的红色资源，烈士陵园作为传承红色文化的重要载体，同时也是宝贵的文化遗产、独特的人文景观，能够改善人们对陵园的认知态度，使陵园这一类设施的邻避效应有所降低。

3.2.3 烈士陵园对住宅价格的影响分析

为进一步验证陵园的红色属性抵消邻避效应的作用，本文将陵园按功能分为烈士陵园和公众陵园，分别设置圈层虚拟变量对住宅价格进行回归分析如表5所示。公众陵园的对应系数始终显著为负，对周边住宅价格负外部性随着距离的增大逐渐减弱。烈士陵园在1～3千米范围内系数显著为负，且绝对值小于同圈层的公众陵园。这表明在3千米以内，烈士陵园对周边住宅价格的负外部性影响不断降低，且邻避效应弱于公众陵园。在3～5千米范围内，烈士陵园的系数为正且显著，表明烈士陵园对3～5千米范围内的住宅价格呈现出正向设施特征。究其原因，烈士陵园的红色属性能够抵消陵园“阴森感”产生的负外部性。另外，烈士陵园会带来旅游人气，通过旅游效应反馈于周边住宅，从而对住宅价格产生正向影响。

3.3 丧葬设施对不同价位住宅价格的影响差异

研究表明，不同收入群体对住宅特征的偏好可能会存在较大的差异。Zietz等发现，住宅面积、卫生间数量、楼层等住宅特征对高价位住宅有更大的影响效应。为研究丧葬设施对不同价位住宅价格的影响差异，本文根据住宅价格的差异分布，对所有数据进行了五等分的分位数回归如表6所示。

分位数回归结果表明，住宅各特征变量的估计系数保持着相对稳定。从本文关注的丧葬设施的影响来看，到最近丧葬设施距离变量的系数在各分位上均显著为正，整体呈“中间低、两边高”的分布特征，这表明丧葬设施对低价位和高价位的住宅产生的负向影响较大，而对中间价位的住宅产生的负向影响相对较小。究其原因，可能是因为不同收入阶层的居民购房心理不同。对高收入群体而言，住宅品质和周边的居住环境更为重要，心理舒适度反应敏感，丧葬设施对这类群体置业选择影响大;低收入群体自身对住宅价格较为敏感，由于收入有限，只能优先考虑诸如通勤成本、居住空间等因素，心理层面因素对置业选择影响小，丧葬设施附近的住宅价格相应较低有时反而能吸引这部分群体。

4 结语

随着我国城市化的快速推进，人们对生活品质的要求不断提升，更加注重住宅外部环境对居住体验的影响。当前我国老龄化问题日益严重，丧葬设施需求持续增长，丧葬资源的稀缺性决定了部分陵园公墓不可避免地选址在人口稠密区域，丧葬设施的建设可能激发附近居民抵制情绪而导致邻避运动的发生，进而对周边住宅价格产生负面影响。本文以重庆市主城34个陵园和15个殡仪馆为研究对象，收集周边住宅2016-2020年的历史成交数据，采用半对数特征价格模型和分位数回归模型实证分析了丧葬设施对周边住宅价格的影响效应及异质性。研究结果表明：①丧葬设施对周边住宅价格会产生显著的负面影响。在一定范围内到丧葬设施的距离每减少1%，住宅价格平均降低0.082%。②丧葬设施对周边住宅价格影响的作用范围在5千米以内且在空间上表现异质性，对住宅价格的邻避效应随着与丧葬设施的距离增加而显著降低。③相较于殡仪馆，陵园对住宅价格影响的空间作用范围更大，且烈士陵园表现出一定的非邻避性。④丧葬设施对不同价位住宅的影响存在差异，对低价位和高价位的住宅价格的负向影响较大，而对中间价位的住宅价格的负向影响较小。

本文对规避丧葬设施的邻避效应提出以下建议：第一，实行政策补偿。政府可通过提供相应的政策优惠来缓解周边居民对丧葬设施的邻避心理。例如，对周边居民进行农业扶持，发展特色农业等，提高周边居民的生活水平和生活质量，转移人们的注意力从而缓解邻避效应。第二，整顿殡仪馆的环境问题。殡仪馆焚烧尸体排放大量有毒有害气体以及粉尘，引起周边民众对居住环境和人身健康的担忧。有关部门可通过规范殡仪馆流程、抵制丧葬陋习、推广烟气净化技术等措施来降低设施邻避性。第三，科学规划，仿照红色陵园空间布局。普通公众陵园建设应朝着立体化、景观化、艺术化的定位迈进，规划设计上逐渐向着公共游览场所的方向发展，注重可持续发展理念，逐步摆脱阴森、恐怖的印象。

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