杨晓峰

特约律师：杨晓峰

具有蔬菜学、政治经济学、工业经济管理、法律专业知识背景， 有国家行政机关和公司总经理执业经历。 为湖北省和武汉市部分涉农国家行政机关、企业、事业单位的法律顾问；长期从事涉农法律服务和事务，是湖北省涉农方面的知名法律专家。 主要从事农业法、农业技术推广法、种子法、农业机械化推广法、合同法、公司法、侵权责任法、劳动合同法等方面的理论研究。 擅长农业法律实践、农业政策和农业管理疑难问题研究；商务合作伙伴经济实力、履约能力和信用水准在法律层面上的甄别；合同履行利益最大化和风险最小化条款拟定和谈判；体现一定意志的法人内部资源合法化整合；民商事纠纷的斡旋和调停等。

2020年不断接到全国各地如内蒙古鄂尔多斯市的李先生、成都市的刘先生、贵州安顺市的王女士、杭州市的唐先生来电，希望了解和掌握最新的民事诉讼证据收集、保全、举证、质证新规定，他们中有蔬菜种子生产者、蔬菜种子批发商，还有蔬菜种植大户。

针对上述要求，现依据《民事诉讼法》以及2019年10月14日由最高人民法院审判委员会第1777次会议通过的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2019]19 号）作答。 由于民事诉讼证据的收集、保全、举证、质证涉及内容广泛，本文是根据行业特点作有针对性的解答，不可能在系列文章中作无遗留的介绍，读者朋友们可直接研学民事诉讼证据的相关法律原文。

“在线律师”：

本期案例：政府机关出具的证明材料就确定有效吗？

1 本案背景

原告：周瑜。 被告：孔奇置业发展有限公司。

原告周瑜因与被告孔奇置业发展有限公司（以下简称置业公司）发生商品房预售纠纷，向一审人民法院提起诉讼。

原告周瑜诉称：2016年6月7日， 其与被告置业公司签订商品房买卖合同，约定由其购买置业公司开发的房屋，因该房屋存在质量问题，诉至法院要求置业公司赔偿损失，但当时仅主张了2017年4月20日前的租金损失，现再次诉至法院，要求置业公司赔偿其损失，并赔偿其向物业公司支付的含物业管理费在内的所有费用。

被告置业公司辩称：原告周瑜主张租金损失计算没有依据，其对周瑜房屋加固后，周瑜不配合进行检测，导致检测报告出具迟延，从检测结果来看，其完成加固后房屋完全可以使用，且即使租金损失继续存在，也应当以前一判决确定的租金标准为依据；本案与物业公司向周瑜主张物业管理费用不属于同一合同关系，且该房屋不具备安全居住条件并不表示周瑜不需要支付物业管理费用，该诉请应当驳回。

2 一审法院对本案的判决

人民法院一审查明，2016年6月7日， 原告周瑜（乙方）与被告置业公司（甲方）签订商品房买卖合同，约定乙方向甲方购买房屋，同年6月24日，置业公司向周瑜交付了房屋。 交房后周瑜向置业公司报告该房屋存在质量问题。 建筑公司受置业公司委托对该房屋出具了结构加固设计图、工程报价单，并进场施工，施工期为8 天。 施工结束后，双方仍存在争议，周瑜诉至法院，要求置业公司对房屋楼板进行修复以达到安全使用的合格标准并赔偿损失50万元。 该案审理过程中，周瑜与置业公司协商，双方约定对房屋加固后的楼板是否达到安全使用的合格标准进行鉴定；双方均不得以不是法院委托鉴定推翻鉴定结论。 此后，由置业公司委托进行了鉴定，鉴定公司出具鉴定报告，结论为：该建筑一层客厅楼面板承载力满足相关规范要求。 另外，就租金标准，一审法院曾向物价局价格认证中心咨询，与本案讼争房屋同地段、同类型的精装修房屋月租金为7000～8000 元，毛坯房租金为2000 元。 房屋租金上涨幅度8%～10%。 法院审理该案后认为，置业公司交付的房屋存在质量问题，致使周瑜不能居住使用该房屋，故置业公司应当赔偿因此给周瑜造成的租金损失，该损失应当截至周瑜知道房屋可以安全居住，故判决支持了周瑜就该房屋的租金损失之诉求。

人民法院一审认为， 原告周瑜与被告置业公司签订的商品房买卖合同合法有效。 置业公司交付的房屋存在质量问题导致周瑜不能居住使用，故周瑜有权向置业公司主张由此给其造成的损失， 因周瑜在2018年7月22日已经知道该房屋可以安全居住， 故该租金损失计算截止时间应当为2018年7月22日， 关于周瑜提出的还应当再给其一定的合理准备时间的主张，无正当依据，不予支持。

据此，一审人民法院作出判决：被告置业公司赔偿原告周瑜损失138660 元及物业费18181.2元，合计156841.2元。

3 二审法院对本案的判决

周瑜与置业公司均不服，向二审人民法院提出上诉。 周瑜上诉称：①原审判决租金计算标准没有事实和法律依据，所谓“物价局价格论证中心给出的意见”完全是工作人员的个人意见，没有任何数据支撑该工作人员的观点。 上诉人已经提供同地段房屋租赁合同和发票，足以证明当前其房屋市场租赁价格不应低于21000 元。 ②损失计算到2018年7月22日不符合损失发生的实际情况。 上诉人在2018年7月22日拿到鉴定报告， 不可能当天就能住进去，还需要进行装修整理，这段时间和房屋质量存在问题有因果关系。

置业公司上诉称：①原一审法院以置业公司未举证证明向周瑜寄送鉴定报告的情况为由，认定租金损失计算截止时间应当为2018年7月22日不当。 房屋加固后就已经完全可以使用，被上诉人没有积极配合房屋的检测，造成不必要的损失扩大应由其本人承担。②原一审判决认定置业公司应赔偿周瑜支付的物业损失不当。

二审人民法院经二审， 确认了一审查明的事实。 二审中，上诉人周瑜提交物业公司代收公共电费561 元发票存根联复印件1 份、公摊电费明细表1 份、物业管理费4612 元发票复印件1 份，欲证明其缴纳了相关费用及费用标准，置业公司对该证据的真实性予以认可。

二审人民法院认为， 上诉人周瑜与上诉人置业公司的商品房预售合同合法有效， 双方均应按约履行。 因房屋质量问题导致周瑜无法对涉案房屋使用，置业公司应赔偿周瑜的相关损失。关于租金损失的计算标准问题， 原审法院根据此前物价局价格认证中心给出的意见确定租金损失， 较为合理。 关于物业费是否应当作为损失进行赔偿问题，因置业公司交付的房屋质量不符合合同约定，置业公司应当赔偿周瑜物业费的损失。 故对置业公司的上诉意见，法院不予采纳。周瑜在二审中提交的新证据可以证明其缴纳了物管费用， 法院予以支持。 对于超出其原审诉讼请求主张时间范围的物管费用，法院不予理涉。对于公共电费损失的上诉主张，因其在原审诉讼请求中并未提出，对该部分不予理涉。

综上，二审人民法院依据《民事诉讼法》的规定作出判决：①撤销一审人民法院民事判决；②置业公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性赔偿周瑜损失共158763.2 元。

4 高级人民法院对本案的判决

周瑜仍不服， 向省高级人民法院申请再审，其申请再审理由与上诉理由一致。

省高级人民法院在申请再审审查期间， 向该市住建局调取了2017-2018年同地段房屋的出租单价，调查结果表明，该街区房屋出租单价综合均价为：2017年度每1 m2每月租金61.36 元，2018年度每1 m2每月租金67.82 元。根据该标准，涉案房屋2017年月租金价格为17194.3 元，2018年月租金价格为19004.52 元。 另查明，双方签订的《商品房买卖契约》第12 条约定，该房屋在保修期内因质量问题造成乙方（周瑜）经济损失的，甲方（置业公司）负责修理、更换，并承担乙方由此造成的、实际的、直接的损失。 但对造成的实际直接损失如何计算，双方在合同中没有明确约定。在审查期间， 省高级人民法院组织双方当事人对上述证据进行了质证。

省高级人民法院经审查认为，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判，无论是当事人提供的证据，还是人民法院依职权调取的证据， 均应客观真实的反映案件事实，并经双方当事人质证后，才能作为定案依据。对于政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料， 人民法院应当对其真实性、 合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。 本案中，置业公司违反合同约定，其交付的房屋存在质量问题导致周瑜不能正常居住，故其应承担违约责任。 周瑜请求以同期房屋租金为标准计算其因房屋质量问题而造成的实际损失，人民法院应予支持。 关于租金损失的计算标准问题，原审法院以物价局价格认证中心咨询的意见作为涉案房屋的租金标准，并以此计算房屋租金损失，即2017年涉案房屋租金认定为9000 元/月，2018年认定为9900 元/月。 根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，物价局价格认证中心出具的询价意见仅是认定房屋租赁价格的参考和证据材料，而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。 根据法院查明的事实，物价局价格认证中心出具的房屋租金标准远低于同区位的同类房屋实际市场租赁价格，故该询价标准不符合当时涉案房屋租赁市场价格的实际情形。因此，原审法院仅以向物价局的询价标准来认定涉案房屋租金损失显失公平，在计算涉案房屋租金实际损失时，应当综合房屋市场租赁价格真实情况据实予以认定。 而周瑜提交的同地段房屋租赁协议虽证明涉案小区有业主出租房屋租金可达到每月21000 元以上，但该租金价格仅系个别业主根据自己房屋的区位及装修情况，结合租房人的实际需求，协商达成的价格，并不具有普遍性。

基于上述事实和理由， 省高级人民法院作出裁定，认为周瑜的再审申请符合《民事诉讼法》规定的情形，裁定指令二审人民法院再审本案。后二审人民法院作出裁定： 撤销二审人民法院民事判决及一审人民法院民事判决， 并将本案发回一审人民法院重审。

5 终审判决

人民法院经再审一审认为，原审原告周瑜与原审被告置业公司签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按约履行。 因房屋质量问题，致周瑜无法对涉案房屋使用，置业公司应该赔偿周瑜相关的租金及物业费损失。 比较物价部门的询价意见和上级法院调取的同区域租金清册，差距悬殊，后者所体现的租金单价更能反映案涉房屋当时的真实租赁价格应予以采用。 关于租金损失法院酌定为合计270559 元。 周瑜缴纳的物业费用损失（扣除装修期）18181.2 元，应当由置业公司赔偿。

一审人民法院依照《合同法》《民事诉讼法》规定，作出再审一审判决：①原审被告置业公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告周瑜损失290662.2 元（其中租金损失270559 元，物业费损失20103.2 元）， 扣除原审生效后置业公司已赔付周瑜的160322.12 元，原审被告置业公司还应赔偿原审原告周瑜损失130340.08 元。②驳回原审原告周瑜的其他诉讼请求。

周瑜、置业公司均不服再审一审判决，向二审人民法院提起上诉。

二审人民法院认为再审一审判决认定事实清楚，所作判决并无不当。 周瑜、置业公司的上诉请求均不能成立，不予支持。

二审人民法院依据《民事诉讼法》作出再审二审判决：驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。

结论：即使是政府机关出具的证明材料，人民法院也必须依据法律规定对其真实性、合法性以及关联性进行判断，如政府机关出具的证明材料不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。