付域夫 赵 蓉

（1.青海大学，青海 西宁 810016；2.中国建设银行西宁支行，青海 西宁 810016）

房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts），行业普遍简称REITs，是房地产证券化的重要手段。REITs最早起源于20世纪60年代的美国，直到2000年我国的REITs市场才进入研究论证阶段。由于相关政策和法规的不完善，我国发行的REITs产品和国际上标准的REITs不太一样，被称为类REITs。随着改革的深入发展，我国房地产企业发行的类REITs转型为REITs也逐步提上日程。本文以此为目标，以碧桂园租赁住房REITs作为案例，进一步探索房地产企业发行REITs拓宽融资渠道的有益经验。

一、碧桂园住房租赁REITs项目概况及发行动因分析

1.项目简介

2018年2月，碧桂园住房租赁REITs在深交所获批发行，作为我国首单百亿住房租赁类REITs产品，采取的是储架式结构发行。同年5月碧桂园住房租赁REITs产品第一期成功发行，其发行规模为17.17亿元，其中优先级资产支持证券为15.453亿元，票面利率为5.75%；次级资产支持证券为1.717亿元，由碧桂园集团自身持有。优先级资产支持证券期限为18年，每三年可退出一次。项目情况如表1所示。

表1 碧桂园住房租赁REITs项目概况

2.交易结构

碧桂园住房租赁REITs的交易结构采取的是“契约型私募基金+专项计划”的双SPV模式，具体步骤总结为：第一步，基金管理人中联基金设立并管理碧桂园租赁住房私募基金，碧桂园集团实缴出资1000万元认购全部基金份额，成为资产支持证券持有人；第二步，前海开源于专项计划设立日起取得私募基金基金份额，再缴纳剩余出资24.17亿元后，成为基金份额持有人，间接持有项目公司股权；……