俞云峰

摘  要：城镇化过程中宅基地占用不减反增的怪象反映出我国土地配置的低效率，城市建设用地的稀缺与农村建设用地的浪费现象并存。“人地错配”困境的解决有赖于探索让农民合理兑现宅基地利益的有效途径，宅基地制度改革应充分发挥市场机制在资源配置中的决定作用，推行宅基地“证券化+市场化”的有偿退出模式，并逐步建立城乡统一、覆盖全国的建设用地交易市场。

关键词：宅基地     有偿退出     市场化

一、引言

改革开放40年来，我国城镇化率由1978年的17.9%上升到2020年的63.89%，但户籍人口的城镇化率仅为45.4%，两者相差高达18个百分点且持续扩大，约2.3亿农村转移人口生活在城镇，户籍依然在农村。农民市民化本质上是要素资源的区域配置优化，即劳动力由低效率的农业生产部门转向高效率的工业、服务业生产部门，土地要素由低容积率的农村建设用地向高利用率的城市建设用地转变。做为生产要素，土地的流动性远低于劳动力，由此构成了人地资源的错配。

有文献表明，在中国的农民群体中，农业转移人口有着市民化的最大可能。学者们对山东、安徽、江苏、陕西、天津等省份的农户进行了问卷调查，宅基地补偿标准（王静等，2015）、家庭收入水平（刘天利，2017）、社会保障水平（王林，2017）、政府提供安居房（周小平等，2015） 等是农户退出宅基地的正相关因素;城镇的房价、城镇生活成本、年龄（魏凤等，2019）则是负相关因素。宅基地潜在财产性价值的预期已经成为农民不愿意轻易放弃农村户籍的又一个重要因素，虽然一些不具有區位优势的农村宅基地转让价格极低，但农户依然对宅基地价值抱有增值的预期。……