王元 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）青岛分所

一、引言

财政部于2017年发布新收入准则，新收入准则对收入确认时点、计量方法、披露等内容进行了完善，提出了五步计量模型，与旧准则存在很大的不同。非上市中小房地产企业自2021年1月1日起施行新收入准则，本文通过对新旧收入准则的对比，分析中小房地产企业收入如何核算以及需要注意的问题。

二、新旧收入准则对比及中小房地产企业会计核算变化

（一）收入确认时点的变化

旧收入准则下，房地产开发企业通常是将“交房”或者满足交房条件且已收取全款时点作为收入确认的时间点，交房后或者满足交房条件且已收取全款时才确认主营业务收入。以恒大地产集团有限公司公布的2019年公司债券年度报告中披露的收入政策为例，其房地产销售收入核算会计政策：“房地产销售收入于物业的风险及报酬转移给买家时，即相关物业建筑工程完成及物业已交付给买家，且已合理确定可收回有关应收款项时确认。如果本集团须就已交付买家的物业进行其他工程，则须同时确认相关支出。”

新收入准则下，房地产开发企业收入的确认需要判断房屋的控制权是否转移给业主，控制权转移至业主即可确认收入。控制权的转移首先要判断是时点转移还是时段转移两者只能“二选一”。碧桂园控股有限公司（股票代号：2007.hk，以下简称碧桂园）2017年年报显示：“其出售物业和建筑服务收入在资产的控制权转移给客户时确认。……