李 妍 王丽琴

(河北经贸大学 河北 石家庄 050061)

一、引言

(一)基建REITs的概念、特征

REITs是指将未来具有稳定现金流的不动产作为基础资产，以发行收益凭证来募集投资人的资金，由专业基金管理人经营管理，最终分配投资收益，其投资标的包括商业物业、基础设施等。REITs产品依据募集形式不同分为公募 REITs 和私募 REITs，根据《通知》中的要求，此次试点工作为公募形式，即向公开的社会大众投资人募集资金，为社会的中小投资群体提供参与 REITs 投资的机会。基建REITs就是将能够产生稳定现金流的基础设施项目进行证券化，通过专门投资机构的运营管理能够使得基金投资者获得较为稳定的投资收益，一些优质项目的回报率远高于无风险利率，一般在6-12%。依据REITs产品具有较低的投资门槛，较高的流动性以及收益稳定的特征，基础设施REITs能够弥补基建资金来源，吸引更多社会资本参与不动产及基础设施建设，打破当前地方政府的融资困境。

(二)基础设施REITs的应用优势

1、拓宽建筑企业的融资渠道

由于部分现金流充沛、经营成熟稳定的优质资产项目早期获取的银行贷款规模有限，并且受到传统贷款工具的监管规则限制，存续期内其融资规模较小，不能满足项目建设资金需求。而公募REITs作为以“资产过户”而非“发放贷款”向企业提供融资的创新金融工具，且而不受传统贷款规则限制，有效扩大优质资产的融资规模。例如将REITs 产品运用到高速公路项目中，将极大地拓宽高速公路企业融资的渠道，部分满足其未来的项目建设资本金需求。……