袁 媛

（武汉东湖高新区大学科技园有限公司，湖北 武汉 430073）

一、长租公寓市场发展现状

2018年4月24日，住房和城乡建设部与证监会《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发[2018]30 号），支持和鼓励住房租赁企业发行租赁资产证券化产品，加快培育和发展住房租赁市场。目前，我国运营长租公寓的企业分为重资产运营型企业和轻资产管理型企业。重资产运营型企业通过自行买地开发建设或直接购买等方式获得长租公寓所有权，将所拥有的长租公寓对外出租获取经济利益；轻资产管理型企业运营商对其运营的长租公寓不具备所有权，其通过与长租公寓所有者签订租赁协议等方式获得长租公寓运营权，通过装修、升级改造后转租赚取租金差价或以受托管理方式进行运营获得经济利益。

二、长租公寓融资产品类型

1.租金贷

伴随国内长租公寓市场的发展，租金贷作为一种新型融资工具迅速发展。租金贷将传统房租“押一付N”转为“押一付一”的支付方式，主要表现形式为租户与第三方金融机构或个体网络借贷平台签订借款协议，申请信用贷款，金融机构一次性将一年租金发放给长租公寓运行企业，租户按月向第三方金融机构或个体网络借贷平台支付租金偿还借款。

2.资产证券化

资产证券化是在资本市场上进行直接融资的一种方式，它以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券。资产证券化产品的还款来源是一系列未来可回收的现金流，利用资产证券化产品，长租公寓运营方可以在获得资金的同时达到减少融资成本、优化企业资本结构、改善财务状况等效果。……