房地产开发成本核算方法及成本控制对策探究

2020-12-23李涵妮

河南建材 2020年1期

关键词：交房车位成本核算

李涵妮

厦门市同安区华旺房地产开发有限公司（361000）

近几年，一系列抑制房价的政策加大了房地产企业的生存难度，同时，经济下行、市场动荡导致房地产企业面临的风险与日俱增。在这样的大背景下，亟需提高房地产企业的成本核算和控制水平，以保证房地产企业的正常发展。

1 房地产开发成本核算方法实例

1.1 项目分别核算实例

A房地产公司，在某市开发建设B地块一期工程，于2016年取得了主管部门下发的产品竣工验收报告及开发产品完工交付使用证明。其中，地下车位、商铺、住宅可售面积共计12万m2，能够单独销售的有产权车位可售面积为4万m2，总计16万m2。据统计，2016年全年，共计销售住宅10万m2，共计销售有产权车位1万m2。而A房地产公司项目开发计税成本总额为12亿元，其中涵盖工程建设费用、土地征用费用、拆迁补偿费用、建安费用、基础建设费用、配套设施建设费用、间接管理费用和借贷利息等。经A房地产企业自行估算，开发的产品单位成本约为1万元，结转的销售总成本约为10亿元。

1.1.1 问题

审计人员根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称《办法》）中的条款，认为A房地产公司的产品成本核算存在问题。《办法》第二十六条明确规定“在项目开发、建设过程中计税确定归集的是成本对象，计税成本对象的确定涵盖了是否可销售的原则，所以能够对外销售的产品，需作为独立的对象进行核算”，因此，A房地产公司开发的地下车位、商铺、住宅均能够对外销售，应该分别对成本进行核算。但A房地产公司并未参照《办法》中的内容进行独立核算，而是将所有成本都归集到住宅项目上，这显然存在一定的问题[1]。

1.1.2 意见

结合我国现行的法律法规，综合考虑到税前扣除的合理性、配比性和相关性原则，A房地产公司的成本核算应该综合考虑以下几点内容：①一期工程所应承担的成本项目为土地征用费用、拆迁补偿费用、建安费用、基础建设费用、甲供材料费用、住宅装修费用和配套设施建设费用等；②地下车位、商铺、住宅所应共同承担的成本项目为前期工程建设费用、土建费用、基础建设费用和间接管理费用[2]等；③根据《办法》第三十条规定，需对不同项目成本分配进行细化，建议A房地产公司采用“预算造价法”实现合理的分配。经计算，A房地产公司开发建设的B地块一期工程地下车位造价为1.23亿元（15%），商铺住宅造价为 6.97亿元（85%），总额为8.2亿元。地下车位的单位成本最终计算为0.27万元，商铺住宅的单位成本最终计算为0.91万元，销售车位总成本为0.27亿元，销售商铺住宅总成本为9.1亿元，总计为9.37亿元，根据纳税调增金额实际结转销售成本，该年度A房地产企业少交的所得税共计1575万元[3]。

1.2 不符合完工条件核算

1.2.1 问题

A房地产公司根据与客户签订的销售合同，将B地块二期工程的交房时间约定在2017年1月，且于2017年3月1日取得城乡建设局有关B地块二期工程的备案、验收、竣工文件，于2017年3月9日收到《备案证明》，于2017年3月15日和客户一同办理了交房手续。合同约定的交房时间在2017年1月，而取得主管部门相关文件的时间却在2017年3月，两者存在矛盾[4]。

通过详细的沟通交流了解到，A房地产公司在一期项目中出现了意外事故，故对二期工程的施工造成了一定影响。由于事故属于无明火火灾，且已由当地消防部门出具了火灾事故认定书，所以在相关主管部门的协调下，A房地产公司将B地块二期工程的交房时间延期到2017年2月1日前。不仅如此，在B地块二期工程的验收过程中，项目的实际容积率和城市规划容积率不符，需要办理土地出让金的相关手续，导致对B地块二期工程的交房时间造成了一定影响[5]。

1.2.2 意见

根据《办法》中的条款，A房地产公司的业务包括开发、建设、销售等，而除土地开发外，其余项目若是符合已经备案的、已经投入使用的、已经取得初始产权证的条件，可视作已经完工，而且交房合同已经确立且签订、所有权已经被转移、A房地产公司未保留产品管理权、A房地产公司无法对产品进行控制、A房地产公司收入金额可直接计量，就应确认收入的实现。因此，A房地产公司存在多交所得税的情况，可在未来的所得税纳税中进行抵扣。

2 控制房地产开发成本的对策

2.1 完善成本控制的责任体系

①完善房地产成本控制的组织架构，明确各个岗位的具体职责，根据成本控制的实际情况，进一步充实岗位需求，强化队伍建设；②房地产开发周期长，想要长期保证成本的有效控制，必须要秉承预防到位、机制自行运转的原则，在项目开发前，项目的测算必须要有明确、统一的标准，测算内容必须保证精细、精确、精准，成本控制必须和实际的利益挂钩；③企业需要制定成本控制标准，以企业多年来积累的人工费用、材料费用、设备费用及其他间接费用等资料为基础，同时参考市场调查情况，从而使编制的成本控制标准更为有效；④不断完善责任成本管理规范，保证责任成本管理的各项措施都能落到实处，确定责任中心制度，明确责任中心范围；⑤根据实际情况定期对成本控制的成果进行评估[6]。

2.2 提高成本核算科目的规范性

①科学、合理、合规的成本科目设置，是房地产企业实现有效成本管理的重要条件，是提高成本测算工作、动态监控工作、成本核算工作有效性的重要依托；②房地产开发项目成本科目可分为前期费用、土地费用、基础建设费用、建安费用、公共设施建设费用、间接管理费用和财务费用等。前期费用涵盖造价咨询费用、工程监理费用、勘察设计费用、报批费用和报建费用等；土地费用涵盖土地补偿费用、出让金、契税、中介费、拆迁协调费用、红线外市政协调费用和其他费用等。

2.3 健全成本管理制度

①根据企业发展目标构建清晰的成本管理制度，将全过程的动态化、精细化管理作为主线，从具体的EPR项目管理着手，构建行之有效的制度体系；②进一步确认各级工程师在成本管理中的实际作用，将成本管理和方案优化联系起来，建立部门的责任奖惩制度；③在项目开发过程中，需根据实际情况不断调整预算责任范围及管理方法，保证成本管控的有效性。