张春香

摘 要：在市场经济条件下，内部控制是企业管理的核心，是推动企业健康发展的动力，是企业自身的免疫系统和修复系统，是保证企业经营中规避和化解风险，实现企业战略目标的重要措施和保障。加强和完善企业内部控制是物业管理企业可持续发展的保证。基于此，本文将主要分析物业管理企业内部控制中存在的问题以及相关的策略。

关键词：物业管理;企业内部控制;问题策略

1相关概念阐述

1.1物业管理

物业是物业管理活动的物质载体，也是物业管理相关法律主体间联结的介质，只有先有物业才会有物业管理。狭义的“物业”是指具有特定价值和使用价值的建筑物及其附属设施设备和场地。物业管理，是业主选聘物业服务企业，物业服务企业按照物业服务合同约定，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理的活动。实际上物业管理是房地产业派生出来的，是延续与完善房地产业的综合开发，是其产业链中的消费环节，是生活服务业。

1.2内部控制

所谓内部控制是为了提高财务信息质量，保护企业资产的安全和完整性，同时确保相关法律法规的执行，在企业内部制定和实施的一系列控制方法和措施。在企业中为了进一步完善法人治理结构和公司治理而建立了内部控制。内部控制具有四方面的意义，内部流程管理和职能管理的强化，企业行为和企业规章制度的整合，风险减少、支持企业战略和发展。

2物业管理公司内部控制存在的问题

2.1内部控制制度建设薄弱

物业管理企业的内部控制制度通常都是遵守决策、执行、监督相互分离、相互制衡的要求，科学设置管理层级、岗位职责权限、权力运行运行规程。因为企业管理者缺乏现代资本运营的理念，缺乏长远的内部控制观念，在企業的经营管理上存在着短视行为，不能对企业的不相容职务相互分离、授权审批、会计系统、资产保

2.2物业管理公司内部控制意识不足

目前，我国的物业管理行业还尚且处在起步阶段，因此，大部分物业管理公司的内部控制意识都明显不足，没有认识到内部控制和企业财务管理的实际联系，更没有认识到内部控制对实现企业财务和企业经营目标的意义，从而就导致很多企业的管理者没有形成内部控制意识，只是单纯地把内部控制看作财务问题的处理过程，也没有将其上升到企业的战略高度，对财务内部控制没有给出应有的政策和支持，不能给内部控制提供稳定和有利的外部环境。此外，企业的财务人员也没有清楚认识到内部控制的作用，使得内部控制理念难以在企业内部所有工作的开展过程中得到落实，然后就使得各种财务内部控制手段浮于表面，内部控制的实际作用也就难以得到最大化地发挥。这种对于财务内部控制在意识上的认识不足，长期以来会导致行为上的疏漏，从而就会对企业财务内部控制产生严重的不利影响。

2.3企业内部缺乏有效的监督

很多物业管理企业对内部审计的意识不强，没有建立起科学有效的监督机制;有开展内部控制的企业，也通常将所有的关注点放在建章立制上，对于建立内部监督评价机制的重视度很低。内部控制体系的建立不但可以对物资的采购、验收环节、工作流程环节、人事环节的相关风险点进行科学有效地监督和制约，还能及时反馈存在的问题，发现和纠正不合理合规做法。

3完善物业管理企业财务内部控制的策

3.1改善内部控制环境

3.1.1注重企业文化建设

企业的核心价值观是改善内部控制环境的首要因素，因此A物业管理公司要确立明确的核心价值观，同时还要在企业内部树立先进模范人物并加强企业文化仪式。

3.1.2加强高层管理内部控制

在A物业管理公司的管理层中要转变原来求稳、保守运作的管理方式，形成内部控制的管理理念，不能只被动地等待集团的项目，还要主动寻求商机，不断开拓更广阔的市场，并严格实施和执行己设立的内部控制管理体系，不断提高自身的服务质量，力求打造品牌效应。

3.1.3安排专门审计人员

设置内部审计人员，在日常工作中强化内部控制、改善风险管理，审计部门有助于公司完善组织治理结构和促进组织目标实现。

3.2优化风险评估机制

3.2.1强化新员工风险评估

A物业管理公司在招聘人才方面应及时做好风险评估，提前充实企业人才库，做好人力资源引进与开发计划准备。公司还可以与各大高校签订就业合作协议，给毕业生提供实习基地，对于优秀的学生可以提前储备进人才库。同时通过内部选拔、公开招聘等多种方式进行招聘。选聘人员要经过试用期和岗前培训，在落实岗位时要严格實行岗位回避制，以确保公司经营活动的合规、有效进行。

3.2.2强化安全生产风险评估

A物业管理公司要进行定期和不定期检查，做到定期评估安全生产风险，做到防患于未然，形成有序的安全生产管理体系，规范各项操作细节，准备多种应急预案，切实建立并实施安全生产的责任追究制度，及时追加存在安全隐患项目负责人的责任。

3.2.3注重新信息系统应用风险

A物业管理公司应该对ERP新信息系统进行全面的风险评估，评估人员应为专业机构的工作人员，同时指定专业机构做归口管理。前期要加强跟踪管理，主动沟通和协调工作，积极检查验收系统软件，组织有效运行工作。后期验收，要单独安排另外的机构做验收测试，确保验收结果的真实性。同时培训相关人员，为上线做好工作准备。在使用中，建立相关制度，保证系统工作安全有序。

3.3提升内部控制执行力

3.3.1加强资金管控力度

A物业管理公司在资金管控方面要加强管理，严禁资金使用散乱，总公司还要加强监控分公司及各项目的现金流出。公司通过购买专业的物业管理软件，来加强对所有项目的监管，各项目的收费员要利用好该软件进行物业费的收缴，同时做好物业费台账的登记工作。

3.3.2完善固定资产管理

A物业管理公司要对固定资产加强管理，制作详尽的固定资产目录和固定资产卡片，财务人员要定期核对记录的固定资产台账和综合管理部的固定资产台账，以便及时发现问题，查出原因，尽快解决。

3.3.3确保不相容职务分离

A物业管理公司必须要坚决做到不相容职务的分离，保证出纳人员只负责货币资金的收付及保管，不可再让其负责总分类账的登记工作和非货币资金账户的记账工作等。

3.4加强信息沟通与交流

公司内的沟通在内部控制管理中显得至关重要，在日常工作中要做到全方位深入地沟通，因此A物业管理公司要把信息传递与沟通作为常态化工作去开展，建立定期的信息沟通制度;公司还要增加召开电话视频会议的次数，这样可以达到“群策群力”横向沟通的效果，在公司内部逐渐形成面对面平等交流与沟通的文化，而不再是盲目服从安排，每位员工都能积极主动地投入到工作中。

3.5加大内部监督力度

A物业管理公司要设置内部审计机构以加大内部监督力度，设置有独立性的专门内部审计人员。审计人员要站在客观公正的立场上，发现问题不遮掩不修饰，及时上报且督促整改。内部审计人员要从业务入手，发现公司物业管理工作是否存在问题，做到防患于未然。

结束语

总之，作为新兴的行业，物业管理企业的发展前景一片大好。但依目前物业管理企业财务管理现状，仍需要较长的时间进行改进和完善。物业管理企业作为劳动密集型和管理密集型企业，只有重视财务内部控制，才能实现内部控制的现实意义，完善法人治理结构和公司治理，不断对企业行为和企业规章制度进行整合，减少风险，支持企业战略，促进企业发展。

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