吴斌

摘要：过去40年，我国活跃的房地产市场交易已经使得我国部分大城市逐步进入存量房市场，这对评估系统的准确性提出了更高要求。在分析目前房地产评估过程中数据存在的问题基础上，结合空间的垂直、水平和时间等多维度考虑，分析和定义了相关概念，提出房地产适应性估价模型和平均数校准归一的计算方法，以期充分体现影响房地产价格的各项实体因素和区位因素，减小数据差异性引入的不准确性，进而实现高精度、低成本的系统、科学、客观地批量评估目标。最后，以上海市某小区为例进行实证分析计算。

关键词：计税价格核定系统;相对价格系数;修正体系;房地产;平均数校准归一法

中图分类号：TP391

文献标志码：A

ResearchonApplicationofNormalizationofDiscreteDataintheTaxEvaluationSystem

WUBin

（ShanghaiNankangScienceandTechnologyCo.Ltd.，Shanghai200030，China）

Abstract：Inthepast40years，theactiverealestatemarkettransactionsinChinahavemadesomebigcitiesgraduallyenterintothestockhousingmarket，whichputsforwardhigherrequirementsfortheaccuracyoftheevaluationsystem.Thispaperfirstanalyzestheproblemsexistinginthedataofthecurrentrealestateappraisalprocess，analyzesanddefinestherelevantconceptsincombinationwiththemultidimensionalconsiderationofthevertical，horizontalandtimeofspace，andputsforwardthecalculationmethodoftherealestateadaptiveappraisalmodelandthecalibrationoftheaverage，inordertofullyreflectthevariousentityfactorsandlocationfactorsthataffecttherealestatepriceandreducetheintroductionofdatadifferences，andachievethegoalofhighprecisionandlowcostsystem，scientificandobjectivebatchevaluation.Finally，anexampleofaresidentialareainShanghaiisgivenforempiricalanalysisandcalculation.

Keywords：taxablepriceverificationsystem;relativepricecoefficient;correctionsystem;realestate;meancalibrationnormalization

0引言

過去40年我国房地产市场的快速发展，已经使得如北京上海等一线城市逐步进入存量房市场，活跃的市场交易为国家税收提供了广阔的税源，同时也对征收机构提出了更新更高的要求。从房地产交易双方角度看，通常为降低交易成本，普遍存在成交价格的情况，从而达到逃避税负的目的，因此，建立一套计算机辅助批量评估的计税价格核定系统就显得非常有必要。

1大数据时代的计算问题

核税系统中数据不完整、价格数据的偏离、销售时间的跨度会造成数据的有效性、可用性差，需要对数据进行修正。在正式建立修正体系之前，需要先定义几个概念。

1.1房屋空间的分解和建模问题：相对价格系数