冯俊娜　侯雪筠

摘 要：随着城市化的迅速推进以及我国经济的迅猛发展，房地产“热”已经是一种市场形势，但在迅速发展的过程中，由于受到诸多宏观因素以及房地产自身的行业特性的影响，比如房地产行业具有的资金密集、生产周期长、生产成本高、资金回收慢、资产负债率高等特点，使得该行业的财务风险备受关注。因此，有必要就房地产行业的特殊性与现实背景，对房地产行业的财务风险和预警进行研究。在分析房地产以及房地产资金链特点的基础上，指出房地产上市公司面临的财务风险，分析财务风险的成因，提出财务风险管理建议，以期为我国房地产行业财务风险预警起到一定的作用。

关键词：房地产;上市公司;财务风险;预警措施

中图分类号：F293.342        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2020）25-0105-03

一、房地产上市公司及其资金链特点

（一）房地产上市公司的特点

企业作为运用各种生产要素，向市场提供商品或服务的法人或其他社会经济组织，一般具有独立性、组织性、经济性、盈利性等特定。而房地产上市公司与其他企业不同之处，具体表现为以下几点。

1.政策性。由于房地产上市公司在我国经济发展中有重要的支柱作用，国家在运用货币政策、土地政策等政策对宏观经济政策进行调控时，会对房地产上市公司产生很大影响，因而房地产上市公司的开发与经营受到法律制度和政府宏观经济政策的高度制约。

2.地区性。由于房地产上市公司经营对象为不动产，因而决定房地产不能在各地区之间流动，竞争范围以本地市场为主。

3.关联性。房地产上市公司与其他企业具有很强的关联性，如房地产上市公司开发前期与钢材、水泥等行业产生关联，工程建造中与建筑、运输等行业产生关联，开发后期与装修、设计、家电等行业产生关联。

4.不确定性。房地产上市公司具有高风险高收益的特点，在经营过程中需要大量的资金投入，需要运用各种融资工具和手段进行融资。资金在投入使用后需要经过很长的工程建设期才能得到回收，在此期间由于市场环境面临诸多不确定性，所以企业面临较高的财务风险。但如果经营状况良好，可以获得高额收益。

（二）房地产上市公司资金链的概念及其特点

1.房地产上市公司资金链。房地产上市公司的资金链是指房地产上市公司在外界环境和自身发展水平的影响下，将从内外部筹措到的资金用于房地产项目的建设和投资，然后以销售房产得到的收入来完成资金的回笼。

2.房地产上市公司资金链的特点。一是资金需求量大。房地产项目开发的商品本身价值比一般商品高，在庞大的项目开发过程中需要的资金投入必然很大。例如，在房地产开发时，公司必须支付巨额资金以取得土地使用权、施工所需要的工程材料和人工費用等，往往需要上亿元的资金。如2010 年，江西钟灵地产股份有限公司于江西省南昌市昌北经济开发区建立的大型房地产开发项目，其土地购置款为1 600万元，项目建设金额为12 579万元。二是资金回笼慢。房地产项目开发过程的资金链循环过程表现为：货币资金-土地-在建工程-完工商品房-销售收入+租金收入+存货。房地产上市公司项目开发资金链循环（如下页图1所示）。

房地产从获取土地到交付商品房之间需要经过多个环节，包括项目的可行性研究、项目计划编制、项目建造规划、选择施工单位、施工单位施工、竣工后商品房宣传、销售、交付，一般需要经历2—5年的时间。以上分析是建立在房地产项目直接出售的前提之下，如果企业试图通过出租房屋而不是出售来实现资金的回流，所需的时间会更长。而一般情况下，大多数行业只需要在一年内就可以完成资金的回收。如万科集团高层商品房（32—33层）的建设工期约为一年，加上招标拿地、商品房宣传、销售收款等流程需要经过两年以上才能实现资金的回笼。

二、房地产上市公司面临的财务风险

第一，筹资风险。我国房地产上市公司资金的内部来源包括房屋建造前期的预收款、销售实现的销售回款以及企业自有资金。外部资金包含金融机构贷款、股权融资和债券融资等，如银行贷款与股权融资一直是保利集团重要的融资渠道。此外，近年来保利集团还通过大力发行公司债进行融资[1]。目前我国房地产上市公司还穿透监管严密、融资渠道少、资金投资监管趋紧等特点[2]。在控制宏观杠杆率以及防范金融风险的要求之下，相关监管部门进一步加强新增贷款与房地产限额的管控，所以银行等金融机构谨慎对待房地产上市公司的贷款，这直接导致房地产上市公司面临融资困难的问题。

第二，投资风险。从图2可以看出，在我国“限房价、竞地价”政策引导下房地产上市公司土地购置面积从2014—2016年在逐渐下降。土地作为房地产上市公司的基础生产资料，地价上涨导致的购置面积下降，以及房地产市场的价格管控，必然会压缩房地产上市公司的利润空间，给房地产上市公司的财务造成巨大的压力。

第三，资金回收风险。图3是2014—2019年我国商品房销售额增长图，图中显示，2014年房地产上市公司商品房销售额呈负增长，其主要原因是国务院2003—2013年之间出台了10次房地产调控政策。房地产信贷的持续收紧通过房地产上市公司融资以及个人信贷两个渠道，对房地产市场交易造成严重影响。其间，面对经济下滑压力，央行采取相对稳健的货币政策，在坚持总体稳健的同时，力图保持流动性合理充裕。同时，中央和地方出台房市松绑政策，坚持去库存的目标，逐步取消部分地区限购政策。这导致2015—2016年房地产销售额持续增长，销售情况较好。但是2017年与2018年商品房销售急转直下，主要原因是2017年习近平总书记在十九大报告中明确指出：“房子是用来住的，不是用来炒的。”并在全国进行集体租赁房试点，推行租购并举。之后，各地纷纷落实中央精神，加强限购限贷措施的实施，直接导致房地产上市公司销售额的大幅回落，也必然导致企业面临无法周转的财务风险[3]。

第四，负债偿还风险。从下页图4可以看出，我国房地产上市公司的资产负债率近年来处于较高的水平，虽然较高的资产负债率能够帮助上市公司规模的扩大，同时也能帮助公司提高竞争能力。但是接近于80%的资产负债率会使得公司产生较高的利息债务，也会出现再融资困难的情况。在连续几年巨量融资后，房地产上市公司迎来了偿债高峰期，融到的资金基本用于偿还到期债务，如果房地产上市公司无法预判经济形势，有效防范资金链风险，就可能会引发财务风险[4]。

三、房地产上市公司的财务风险预警措施

第一，提高资金利用效率。资金的预算作为资金循环的起点，必须得到足够的重视，资金预算的科学管理制度及其有效实施是财务良好运行的基础。要对资金预算的执行情况实施管控与分析，及时发现并处理偏离预算的事项，确保资金预算的良好执行。此外，房地产上市公司需要从各个方面选取资金风险的预警指标，建立严格的风险管理系统，避免因资金链断裂而发生财务风险。

第二，实现融资渠道多元化。首先，在筹资之前需要根据预算确定合理的筹资规模与方式。选择贷款利率较低的机构使得资产负债率尽可能接近行业标准，同时还要考虑贷款到期时间的问题，尽量错开各种债务的到期时间，避免出现集中支付造成的还款压力。与此同时，公司要合理安排权益资金与债务资金比例。其次，拓宽融资渠道及融资方式多样化。在常用的银行贷款、发行债券的基础上可以采取融资租赁、房产基金、房屋抵押贷款等方式。此外，还可以采用合作开发的方式[5]。多样化的融资方式有利于公司财务稳定性。

第三，完善财务风险预警机制。首先，为了尽早识别财务风险，企业需要多方位监管经营、投资、筹资等活动的各个环节，完善信息收集、分析与处理系统，以此保障财务信息的完整性和有效性，为财务风险预警机制打下基础。其次，为了保障企业可以抓住直接影响经营的关键因素，企业需要排除风险的威胁等级，借助专门的风险评估分析机制，加强对存在风险的识别和分析，进一步提高风险预警机制的有效性。最后，完善预警信号报警以及处理系统。房地产上市公司需要设置合理的预警信号和预警线，并连接到风险处理数据库。当风险威胁度达到警戒标准线时及时将其反馈给管理人员，并通过数据库分析为管理人员提供风险解决策略，使管理人员可以快速解决问题，提早规避风险带来的损失。

参考文献：

[1]  徐龙彪.房地产行业融资环境及对策浅析[J].财务与会计，2018，（15）：64.

[2]  张洁丽，上官萌.基于杠杆理论的房地产上市公司财务风险研究[J].商业会计，2019，（10）：46-49.

[3]  戚家勇，蔡永斌.房地产上市公司财务风险评价研究[J].财会通讯，2018，（26）：114-118.

[4]  高国华.严调控趋势下房企信用风险分析[J].债券，2017，（7）：61-66.

[5]  雷金桥，陆敬聪.房地产上市公司财务状况分析[J].财会学习，2018，（19）：7-8.

Research on Financial Risk Early Warning of Real Estate Listed Companies

FENG Jun-na，HOU Xue-jun

（Harbin University of Commerce，Harbin 150028，China）

Abstract：With the rapid increase of urbanization rate，and the rapid development of economy in China，the real estate “hot” is a kind of market conditions，but in the process of rapid development，due to many macroeconomic factors and the influence of real estates own industry characteristics，such as real estate industry is capital intensive，long production cycle，high production cost，capital recovery slow，asset-liability ratio is high，the financial risk in the industry more attention.Therefore，it is necessary to study the financial risk and early warning of the real estate industry in terms of its particularity and realistic background.On the basis of analyzing the characteristics of real estate and real estate capital chain，this paper analyzes the financial risks faced by real estate listed companies，analyzes the causes of financial risks，and puts forward financial risk management Suggestions，so as to play a certain role in the early warning of financial risks in Chinas real estate industry.

Key words：real estate;listed companies;financial risk;early warning measures

收稿日期：2020-03-06

基金項目：哈尔滨商业大学2019年研究生创新科研项目课题“上市公司财务风险预警研究”（YJSCX2019-592HSD）

作者简介：冯俊娜（1995-），女，陕西吴起人，硕士研究生，从事财务会计理论与方法研究;侯雪筠（1963-），女，山东招远人，教授，博士，从事财务会计理论与方法研究。