文/孟瑞琦

[关键字]物业管理；风险；模糊综合评价法；物业保证金制度

一、引言

近几年来，物业管理作为我国的新兴行业，受到了国家的大力支持，但其运营仍存在一定风险。总体来说，物业管理风险可定义为物业服务企业在进行物业经营管理的一系列活动中，因多种不确定因素而导致的企业经营效益、员工安全等受损失的可能性。通过对近几年来我国物业管理相关文献进行整理，采用模糊综合评价法（FAHP）对当前物业服务企业面临的共性风险进行识别与控制，有助于减少风险发生并形成完善的风控机制。本文从多利益主体视角出发，为各类住宅物业的风险预防提供经验借鉴。

当前，国内已有数位学者对物业管理风险进行了划分。郭立（2002）将风险的内在因素、内在原因、可控程度等作为划分依据，将物业管理风险分为不同类型。林隽中（2005）将高校物业管理的风险分为政治风险、体制风险、市场风险与法律风险四大类。程鸿群、毛洁（2010）将风险发生的各个环节作为分类依据，将风险划分为承接风险及服务风险。通过梳理各位学者的研究，可对物业管理风险作出划分如表1所示。

二、我国物业管理面临的问题

第一，收费问题凸显。虽然建设部已于1996年颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，对各类收费明细作出了详细解释，但诸多具体细节仍存在问题，具体体现在以下两个方面：一方面，具体物业费用明细不透明、不公开，收费项目与标准不符，甚至存在重复收费现象。……