阮军华

[摘 要] 武汉大学是国家教育部直属重点综合性大学，是国家“985工程”和“211工程”重点建设高校，是首批“双一流”建设高校。学校占地面积5195亩，建筑面积272万㎡。2000年合校后，新成立的武汉大学后勤保障部代表学校负责全校公有房地产的行政管理。2016年，为了进一步整合房产资源，提高管理效能，更好地为教学科研服务，武汉大学批准组建房产管理中心，实行全校房地产的归口管理。房产管理中心成立5年以来，经过不断地改革、调整、优化、组合，逐渐探索出一套分工明确、条理清晰、操作性强、行之有效的房产管理办法和经验，为我校“双一流”建设提供强有力的后勤保障。

[关键词] 房地产；归口管理；有偿使用；回购；校外开发

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

一、武汉大学房地产管理机构及配置使用情况

（一）房地产管理机构

武汉大学授权后勤保障部负责公有房地产的行政管理，学校国有资产监督委员会办公室代表学校行使公有房地产的监督管理。教职工校外住宅建设工作领导小组办公室负责教职工校外住房的开发建设工作。房產管理中心负责学校公有房产的调配使用、委托租赁管理和住房改革工作。校园管理中心负责学校土地管理与规划，如图1。

（二）房地产配置情况

我校现有全日制在校生60265人，在编在岗教职工7252人。学校现有土地面积3，463，499㎡，其中绿化用地面积2，210，406㎡，运动场地面积182016㎡，道路及校舍建筑占地面积1，071，077㎡。全校房屋建筑总面积2，723，775㎡，生均占有建筑面积45.2㎡/人，师均占有建筑面积375.59㎡/人。

学校现有房产中，教学科研及辅助用房751，779㎡，主要包含教室、图书馆、体育馆、专用科研用房、会堂和实验室及附属用房等，占全校房屋总面积27.6%；行政办公用房158，588㎡，主要为学校各机关部处、学院及直属单位等行政机构的办公用房，占全校房屋总面积5.83%，生均教学科研行政用房面积15.11㎡/人；生活用房824，997㎡，主要包含学生宿舍、食堂、教工公寓及其他附属用房，占房屋总面积30.29%，其中学生宿舍550，357㎡、占生活用房总面积的67%，生均学生宿舍面积9.13㎡/人 。其他用房988，411㎡，主要为经营性用房和教工住宅，占房屋总面积36.28%。

（三）房地产有偿使用情况

1.经营性房产有偿使用情况

我校现有经营性房产总面积约6万㎡，主要分布在校内学生宿舍区、家属区及校园临街周边，由后勤服务集团和资产经营投资管理有限责任公司负责租赁管理，租金收益全部上缴学校财务。因我校公用房产资源紧缺，为保障教育教学科研持续发展，学校将调整公有房产资源配置，逐步回收非必要的经营性用房，优先满足教学科研用房需求。

2.教师周转房有偿使用情况

我校现有公有周转住房1100套，青年教工单间公寓500间，合计约1600套间。新入职教职工和引进人才入住周转房，5年期内按20元/㎡/月标准收取租金，逾期按市场租金标准收取房租，租金所得全部上缴学校的财务部。

3.教学科研用房有偿使用情况

学校制定并出台了《武汉大学院系和实体科研单位用房有偿使用实施细则》，针对院系和实体科研单位用房实施有偿使用管理，按照“定额补贴、超额收费”的原则，收取相应的房产资源使用费。自2017年以来，各院系和科研单位公有房产有偿使用费从第二年事业经费里核减，此举有效促进了各单位成本节约意识和科学合理使用房产的观念。

二、房地产管理工作的成效及经验

（一） 房地产管理体制机制

1.理顺房产管理体制

由于历史原因，以前我校房地产存在多头管理的现象。2016年，学校后勤保障部成立房产管理中心，实行全校房产的归口管理。公房调配遵循统一领导、分级负责、科学调配、协议使用。逐渐形成现阶段管理有序、使用得当的良好局面。

2.健全房产管理各项规章制度

在原有房产管理制度的基础上，结合学校实际，2017年相继修订出台了《武汉大学房产管理暂行办法》《武汉大学院系和实体科研单位用房有偿使用实施细则》《武汉大学出租出借管理实施细则》《武汉大学公有周转住房管理实施细则》《武汉大学学生公寓分配暂行细则》等一系列房产管理制度和文件。从实施效果来看，条理清楚、职责明确、公开透明、操作性强。

3.规范房产管理流程

公房使用依照“分类管理、有偿使用、定额核算、动态调整”的原则实行校院两级管理，学校统筹房产的规划建设和配置调整，各院系和部门等作为二级管理实体单位，负责本单位公有房产的日常管理和使用。教师周转房按照公开申请、资格审核、学校审批、网上公示、协议租赁的流程规范实施。学生公寓按照个人微信公众号申请、学工部（研工部）审核、网上选宿的流程办理。经营性房产实行委托管理，受托部门按学校经营性房产管理规程对外租赁经营，出租所得全额上交学校。

（二）房地产保值增值

1.规范公房配置标准，实行有偿使用，提高使用率

对行政办公用房严格参照《党政机关办公用房建设标准》进行规范，在保证各部门正常运行的基础上依据人员数量、编制、职级、业务范畴等情况核定用房面积，促使房产资源科学配置；对教学单位及科研机构用房实行有偿使用管理，以各单位的师资力量、学生规模、教学任务、科研工作量为参考依据，在保障基本教学科研用房的基础上，优先满足优势学科发展的用房需求。对不同学科、不同类别的教学单位和科研机构设定不同的配置系数，依照系数分别核定定额面积及收费标准，按照“定额补贴、超额收费”的原则收取房屋资源使用费。运用经济手段强化各用房单位的“成本意识”，将“用房需求”控制在一定范围内，从而降低学校公用房产供给压力，促使房产配置更科学合理。

2.深化资产经营理念，充分挖掘闲置公房资源经济价值

学校将小部分不适合用于教学科研及行政办公的房屋规划为经营性用房，通过设定房屋的经营业态，有针对性地为学校师生提供必要的生活服务，既避免了房屋资产闲置造成的浪费，同时也满足了校内师生的现实生活需求。

（三）房地产管理信息化建设

建立学校房产资源大数据信息管理。结合现有房产机构设置，分别面向公用房、学生宿舍和教工住宅这三个不同需求架设了三个不同的信息管理系统，建立了教工住宅管理系统、学生宿舍管理信息系统、房产资源管理系统，改变了传统的人工记录管理方式，提高了工作效率，也有效加强了公用房产流转使用效率。

（四）好的做法和经验

1.已售房改房回购

2003年我校房改售房7300多套，房改结束后，一些老职工认为产权归个人所有，将现住房随意处置，出租给校外人员居住或经商，还有私下交易房屋现象。造成学校家属区住户混乱，给学校治理带来极大安全隐患。还有部分老职工因去世子女继承房产需要进行财产分割。为了解决这些棘手问题，2016年我校出台《武汉大学已售公房回购实施细则》，对有售房意愿的老职工，采取个人申请、市场评估、协议收购的方式，将房改已售卖给职工的房屋重新收归学校用于引进人才住房。目前已回购20多套，从实施效果看，一举多得，即利于老职工房改户变现，又利于学校治安管理，也为学校人才引进储备了用房。

2.校外住宅开发

房改结束后，为解决无房教职工的购房问题，促进校内周转房住户的有序周转和良性循环，在省市政府的大力支持下，我校相继启动了桂子花园、珞桂教师小区和壕沟珞珈雅苑小区等三次大规模的校外住宅开发，并组织了卓刀泉教师小区和菩提苑小区两次集体团购活动，有效解决了房改老职工无房户1600多人以及1999年至2010年期间参加工作的新职工2000多人的购房问题。