文/李钱斐 张黎莉

引言

存量住房是相对包括新建商品住房和保障性住房在内的增量房而言的，指已经经过一次交易且完成相关登记，依法通过出售或租赁等方式再次进入流通领域交易的住房。上海市存量住房包括取得所有权的商品房、已交易的公房以及保障性住房等。本文探讨的存量住房买卖市场仅指已取得所有权的住房再次进入流通领域交易而形成的买卖市场。

经过20多年的发展，上海市存量住房成交量逐渐超越新建商品住房，成为住房市场的主体。2013年，上海市存量住房成交面积占住房总成交量的52.5%，首次超过新建商品住房成交面积，标志着上海市已经步入以存量住房交易为主的阶段。本文基于对上海市存量住房买卖市场运行现状的分析，找出其存在的问题，提出相关对策建议，探索促进存量住房市场健康发展的思路。

一、上海存量住房买卖市场的运行现状

上海市通过采取对沪籍居民家庭和非沪籍居民家庭实行差别化限购政策、逐步完善差别化购房信贷政策、多次调整个人在购买、持有、转让住房等环节的税收政策等措施，促进了存量住房买卖市场的发展。

（一）存量住房买卖市场稳步发展

从全市层面看，2014-2019年上海市存量住房成交套数、销售面积和销售额呈倒S型变化。在政策环境较为宽松的背景下，2015年成交套数、销售面积和销售额比2014年增长一倍左右，并在2016年达到峰值（370102套、3121.72万平方米、9485.77亿元）。2017年，市场受严格调控政策的影响，存量住房交易套数、销售面积和销售额均下降60%左右，此后小幅增长至2019年交易套数228432套、销售面积1793.9万平方米、销售总额6904.93亿元。……