文/万晨

一、“十九大”后上海商品房住宅市场形势

（一）调控主调

2016年12月，中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。2017年3月的政府工作报告与2017年10月党的十九大报告中再次强调住房的“居住属性”。2018年5月，住房和城乡建设部出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，坚持调控目标不动摇、力度不放松。2019年7月，中央政治局会议首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。2019年12月，中央经济工作会议再次强调“房住不炒”。

（二）调控效果

上海坚持“房住不炒”定位，按照“稳地价、稳房价、稳预期”要求，从严施策，商品房住宅市场泡沫得到有效抑制，为房地产行业长期发展夯实基础。在投资类指标方面，近三年开发投资呈现增速震荡回落、低位波动后平稳增长的态势，2017年较上年增长9.5%，2018年较上年增长3.4%，2019年较上年增长4.1%；在生产类指标方面，近三年建设规模稳中有降，2017年住宅新开工面积较上年下降2.3%，2018年较上年增长5.0%，2019年较上年增长6.8%，2017年住宅竣工面积较上年增长21.5%，2018年较上年下降7.1%，2019年较上年下降16%，2017年住宅施工面积较上年下降0.7%，2018年较上年下降6.2%，2019年较上年下降1.0%；在交易类指标方面，在经历2017年政策调整大幅萎缩后开始回升，2017年住宅销售面积较上年下降33.6%，2018年较上年下降0.6%，2019年较上年增长1.5%，2017年存量网签面积较上年下降62.7%，2018年较上年增长4.3%，2019年较上年增长46.9%，2017年新建住宅销售均价较上年下降4%，2018年较上年增长16.5%，2019年较上年增长13.6%。

新一轮调控政策实施后，上海商品房住宅市场除“开发投资”滞跌外，“新开工面积”、“销售面积”与“销售均价”均在当年大幅下行。……