关莉

摘要：简述不动产继承登记（或受遗赠，以下所述“继承”均包含受遗赠）依据的历史沿革，剖析不动产非公证继承登记的好处及操作难点，提出不动产非公证继承登记的实施建议，以期使不动产登记机构能够在最大限度降低登记风险的前提下早日将国家非公证继承登记政策带来的好处惠及全体相关登记申请人。

关键词：不动产;非公证继承;继承登记

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）06-0053-55

收稿日期：2020-05-20

1前言

不动产继承登记系不动产转移登记大类别下的一个子业务，是一种重要的不动产转移登记形式。因涉及的不动产标的价值普遍较大、涉及的不动产本身大多体现了一定的年代性和家族情怀、继承人认定较为复杂等原因，一直属于不动产登记工作中的难点及热点问题。

在2016年不动产登记部门成立前，原房屋登记部门在办理继承登记时，要以申请人出具的继承公证书或生效法律文书作为登记前置要件办理登记。随着《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等法律、法规的出台并开始实施，申请人有了更多选择：既可以通过公证及法律途径提供公证书或生效法律文书办理登记，也可以选择“非公证继承登记”的方式申请登记。

任何一个新鲜事物能够登上历史舞台都是时代的产物，一方面有它的历史必然性和重要作用，另一方面在实践操作中也必须会遇到各种困难。本文希望通过追溯继承登记的历史沿革，对非公证继承登记进行全方位解读与剖析，使不动产登记机构在最大限度降低登记风险的前提下早日将国家非公证继承登记政策带来的好处惠及全体相关登记申请人。

2继承登记依据的历史沿革

2.1模糊要求阶段

上世纪八九十年代，是我国经济社会法律体系建立健全的时期，彼时全国各地在进行继承登记时并无太多法律依据可以遵循和借鉴。1984年10月，《继承法》正式在我国实施，该法第17条规定：“公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理”。同年，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若千问题的意见》中认可了公证遗嘱的效力优先性。基于此，当时大多数登记机构在办理继承登记时会建议申请人办理公证后再做登记，北京房产局更是联合司法局下发了强制办理公证的通知，明确了公民需要办理公证的范围包括继承公证。

2.2强制公证阶段

1991年8月31日，司法部、建设部联合出台了《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字[1991]117号），该通知明确规定：“继承房产、应当持公证机关出具的继承权公证书和房产所有权证、契证到房地产管理机构办理房产所有权转移登记手续”。至此，我国登记制度正式开始了把继承公证书作为继承登记必要前置要件的阶段。此后，2008年《房屋登记办法》以及2012年《房地产登记技术规程》的出台，也更加明确了公证在继承登记中的强制性要件要求。

2.3自由选择阶段

2015年3月1日，由国务院颁布的《不动产登记暂行条例》正式在我国开始实施。2016年1月1日，《不动产登记暂行条例实施细则》颁布并实施。其中第14条规定：“因继承、遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书”。同年5月30日，《不动产登记操作规范（试行）》发布，该规范1.8.6条详细规范了非公证继承的申请材料、受理及审核要点、询问事项等。同年7月5日，司法部发布《关于废止<司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》（司发通[2016]63号）。至此，时隔25年，公民办理继承登记时不再被要求强制公证，可以根据需要选择公证、法律诉讼或是申请非公证继承。

3非公证继承登记的好处与操作难点

3.1非公证继承登记的好处

一是节约登记申请人成本。众所周知，各地公证机构在办理公证时会按当地政策对所需公证的不动产收取一定的费用。在强制公证的情况下，这笔费用显然要算在登记申请人的头上，这与目前国家对不动产登记收费所倡导的按件收取、能减则减、能免尽免的政策理念显然是相悖的。因此，申请人选择非公证继承的方式办理继承登记，第一个好处就是将会省去一笔不小的公证费用。

二是化繁为简。在强制公证时代，申请人在办理继承登记时，首先需要先去公证机构办理公证并取得公证书后再到登记部门申请登记。那么在继承登记过程中，一方面可能会由于前置的公证流程消耗大量时间;另一方面由于公证与登记分属不同部门，申请人可能会在公证和登记过程造成重复提交材料等情况。而非公证继承登记，实际是将原公证部门处理继承公证的职能和登记部门的登记职能整合到一个部门，這对于申请人来说，实现了进一个门、提交一套材料即可完成登记，显然更为方便快捷。

3.2非公证继承登记的操作难点

非公证继承登记对于登记申请人来说，既方便又省钱。但对于登记机构来说，却面临着不大不小的挑战。

首先，增加了登记机构的登记风险。继承权确认本身就是一个专业性较强、工作量大、具有潜在权属争议的工作。而登记机构在此前处理继承登记业务时对申请人继承权的确认都是依据公证书和生效法律文书来判定的，在处理非继承登记过程中，不论是专业能力、业务娴熟度还是实践经验，都有待提升。而《物权法》又明确规定了登记机构因自身原因导致错误登记是有赔偿风险的。因此，如何防范登记风险是最重要的操作难点之一。

其次，对登记机构的人员配置提出了更高要求。由于继承权的确认涉及到的法律知识非常广泛，尤其是遇到一些复杂的历史遗留问题更是需要谨慎对待。登记机构每天面对的登记业务有上百种，业务量很大，登记人员精力有限。因此，最好是有一支经过专业培训的队伍专门处理涉及到非公证继承登记的业务，以便在保证登记质量的前提下提高登记效率。

4非公证继承登记实践操作建议

如前文所述，既然非公证继承在实践操作中存在诸多难点，那么在实际工作中如何操作才更合理呢？笔者归纳各地经验做法并结合相关法律政策提出如下建议。

4.1加强登记机构自身队伍建设

一是可以聘请法律顾问为不动产登记人员进行专业培训，同时以解决常见问题和疑难问题为出发点，定期开展内部专项业务培训;二是可以与公证部门建立常态化沟通机制，邀请公证人员为登记人员做现场指导;三是可以在不动产机构内部建立一支独立且专业的队伍专职负责非继承公证登记业务;四是可以开展独立的的非继承公证业务会审机制，以最大限度降低登记风险。

4.2积极建立不动产登记保险制度

积极建立不动产登记保险制度，为登记人员购买保险也是降低非继承公证登记风险的重要手段之一。虽然我国保险制度起步比较晚，不动产登记保险制度发展相对较慢。但仍不乏南方一些城市早有探索实施，如张家港、苏州等地。各地可根据自身情况积极建立符合自身需要的不动产登记保险制度。

4.3探索继承公证业务外包等多元化服务方式

鉴于原负责继承权确认的公证部门本身已经具备较强的专业能力，并在长期实践中总结出了一整套实践经验。如何既能让原有经验继续充分发挥作用，又符合现行政策需要，也是实现非公证继承登记的一个解决思路。如广州、浙江等地有些地方已经采取了将继承公证通过政府招标购买方式外包给专业化团队的方式，这显然为我们打开了一种全新的思维模式。这种方式既能起到节约申请人公证费的目的，也降低了登记机构的风险。当然，能否实施还是要考虑各地的财政状况和实际情况。

5结语

国家任何政策的提出与修改，一定是经过反复论证得出的重要结论，必定是从大局考虑最符合现阶段发展需要的重要举措。正如非公证继承登记的提出，既体现了我国将“放管服”改革推行到底的勇气，也体现了政府为减轻申请人经济负担所做的努力。

作为政策执行机构，面临的困难与挑战是暂时的，得到的益处却可能是永久的。如何在不违反相关法律规定的前提下，在保证自身安全的前提下，通过多种途径确保国家政策所要达到的目标得以实现才是我们为之努力的方向。相信不动产非公证继承登记经过前一阶段的磨合和实践，今后一定會越走越顺。

参考文献：

1.张春梅.新形势下继承登记之于不动产登记机构的思考.中国房地产.2018.07

2.张婷婷周雪.南京不动产登记便民窗口率先在公证机构设立.中国房地产.2019.31

3.王晶.关于房产继承、赠与不再要求强制公证的思考.中国市场.2017.18

4.陈品禄.化繁为简以民为本——淮南市不动产非公证继承收效显著.中国房地产.2019.11