【摘要】随着新冠疫情的爆发，全球经济受到巨大冲击并进入新的周期已经不可避免。经济持续下行情况下，要求中央政府救市的呼声亦欲来欲高。做为常规资金投放终极市场的房地产市场又受到持续的关注和高度的重视，房价继续上升似乎已成定局。但是，国家战略层面的顶层设计已经多次明确住房不炒的概念，决定了房地产行业即将进入新的更为残酷的市场周期。在这种环境下，房地产企业为了生存下去，必须要苦练内功，改变自身的经营策略，提高自身管控能力，着力降低自身成本。唯有使用以上策略，方能在新的市场周期中生存，进而实现利润最大化。新形势下，房地产企业获取土地后的土地溢价已经不再能够成为房地产企业的核心利润来源，房地产企业的暴利时代正式宣告结束，房地产微利时代已经到来，故产品成本即房地产开发成本的重要性变得尤为突出。本文以微利下的成本控制策略为题，系统的论述了在当前及未来市场环境下，成本控制工作的重要作用，并进行了系统的理论分析和总结，力求通过提高成本控制工作的水平保证房地产企业在微利时代下的生存和发展。为房地产企业在新形势下的成本控制工作提出合理化建议。

【关键词】房地产;目标成本;费用;合同;管理

中国房地产的显性成本主要分为五个部分，即：土地成本、建安成本、财务成本、管理成本和营销成本。以上五项成本经过投资测算模型的换算最终成为可售单方成本，最后通过计取适当利润形成售价，经过销售，完成利润的获取。

1、土地成本

在目前的经济形势情况下，住房用地使用权出售依然是地方政府的主要经济收入来源之一[1]，地方政府通过常规招拍挂或转让手段将住宅用地使用权让渡给房地产开发企业，房地产开发企业在政府监管下进行合理的建设并形成产品最终销售给业主，完成从土地到房屋商品的最终转换。土地成本对于房地产企业来讲，是标准的被动成本，故在土地成本的管控过程中，综合调研土地所在地的，城市能级、区域属性、人口数量、配套设施、居民习惯和消费水平是土地成本管控的重中之重。必须做到以下几点：

（1）对土地所在地的城市能级进行充分调研，对城市历年国民生产总值进行同比和环比的研究，确定城市未来的发展方向和趋势;

（2）对土地所在地的区域属性进行综合分析，确认土地所在区域的规划情况，论证后期土地所在地的能级提升空间范围，制定合理的产品销售策略;

（3）对土地所在地的人口数量、配套设施、居民习惯和消费水平进行多敏感性分析，根据分析所得结果，在影响因子大的子项上进行高投入。

通过以上方法，实现对土地成本的有效管理，完成利润的最终实现。

2、建安成本

建安成本是房地产企业在房屋建设完成过程中必须支出的费用，在现代房地产企业的成本管理过程中，建安成本一般在项目获取初期以目标成本的形式形成，随着项目的进度，在目标成本总额度不变的基础上，根据项目实际情况，不断释放一定量的预留多余成本，最终达到在目标成本范围内，完成项目的建设和完成。在微利时代下的成本控制策略中，建安成本的管控是项目成本管理成败的关键所在[2]，也是成本管控体系中最为重要的组成部分。建安成本主要分为前期开发准备费、基础工程费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区官网工程费、园林景观工程费、配套设施费、和开发间接费。

2.1开发前期准备费

开发前期准备费一般由勘察费、设计费、报批报建费、三通一平费和临时设施费组成。在成本管控过程中，勘察费用虽然占比不大，但是必须给与充分预留，因为前期的勘察往往决定这基础费用的成本预留情况，要想管理好项目成本，必须高度关注勘察结果，选取根据勘察结果合理但是利于节约成本的设计方案，尤其在桩基础的成品桩的选型和基坑支护形式的选取阶段，准确的勘察结果能够给设计提供强有力的数据支撑，能够在方案前端形成有利于成本控制的结果;设计费用管控中，需要根据不同项目的定位形成良好的设计费用梯度管理，根据不同的售价并结合所在城市的设计费用市场行情，形成标准化的设计成本管控限额指标，要求设计费用必须在设计费用目标成本阶段严格执行并落实，不允许设计费用超出目标成本，并实行限额设计，在可售比、窗地比、墙地比、景观软硬比、地库高度、地库柱网选择、地库覆土厚度和停车效率等关键指标给与设计限额指标，要求在限额范围内完成其设计工作，进而在设计阶段完成成本控制的约70%-80%的工作内容，保证项目成本的顺利达成;报批报建费是任何一个项目推进过程中都不可避免要发生的费用科目，报批报建费用的成本管控要高度关注各城市的政府政策指导文件和相关折扣，必须实时更新，力求报批报建费用的准确，同时，根据相关政策可以进行退回的报批报建费用例如新型墙体基金、代缴的物业维修基金等费用亦可直接上報公司，由财务单独支付并挂往来账款。进而降低显性成本。三通一平费用和临时设施费用要根据现场实际情况进行预留，尤其涉及静地阶段的现场土方、水塘、青苗等费用的预留必须给与充分考量。而临时设施必须在总承包招标过程中明确，临时设施的搭建场地由总承包单位自行寻找并完成，在总承包合同中给与充分说明。

2.2基础工程费

基础工程费是一个项目成本管控的好与坏的最为重要的参考指标之一。基础工程费用主要由土石方工程费、支护工程费、地下基础费和降排水工程费组成。土石方工程费用的成本管控必须结合项目所在地的土石方市场，充分进行市场调研，预留合理的土石方工程挖运单价，并结合项目所在地附近的渣土弃置点的情况给与充分的考量，避免前期土石方工程成本预留不足，造成土石方工程费用单科目超合约规划。支护工程成本费用控制过程中，必须严格控制支护设计的方案，结合项目所在地的四至、河流、地质等情况进行方案比选，选取成本最低的支护方案，例如能够选取放坡方案绝不再考虑使用重力坝方案体系。能够使用重力坝方案体系绝对不再考虑使用地下连续墙体系等。地下基础成本管控过程中，必须结合地勘报告，实行合理的基础选型，结合项目所在地的钢筋、混凝土等地材市场价格变化，充分调研相关供应商的供货周期，供应量和运输路线等方案，综合方案因素和市场因素选取成本最优方案进而完成项目地下基础的成本预留和管控。降水工程费用的成本管控过程中，方案的选取必须高度予以关注，成本管控人员必须介入方案的前端管控，选取合理有效的方案，完成降水的方案选择。形成有利于成本的最终方案的选择。

2.3主体建筑工程费和主体安装工程费

在目前环保管控较为严格的基础上，主体建筑工程费和主体安装工程费呈上涨趋势，在主体建筑工程费和主体安装工程费的成本管控策略中，对于含钢量、含砼量、含模量的指标控制最为重要，在合同体系中，对于钢筋的连接方式、二结构的计取方式等必须进行明确约定，不利于明确计算工程量的内容需要在合同单价中明确约定和包干。外立面工程中的门窗、保温、涂料、石材和装饰线条工程必须严格控制选型选料，以确保成本的合理优化，在公共部位的装修中，需要适当考虑天地墙工程的设计方案，以寻求最优的展现效果和成本结果。在新工艺和新技术应用的部分中，目前PC的使用已经成为建筑业的大势所趋，通过前端设计的合理优化，控制单个PC件的最大总量，控制吊装设备的起重重量，降低措施费用和PC的支撑费用。在主体安装工程费用中，结合项目所在地的垄断情况，将安装部分的水、暖、气、电工程进行充分的调研，尤其的是否有中水设备、点位是否和精装修方案进行充分碰撞等均为成本控制的主要容易忽略的指标，电梯的选型中，主要控制电梯设计的选型和梯速，物业公司必须前端介入弱电智能化的方案确定工程，以便于后期技防验收和小区管理。

2.4社区管网工程费用

在社区管网工程费用中需要重点关注强电工程的外线接入的前期成本确认和沟通工作，避免出现强电工程外线费用的不确定造成成本费用的额外支出。而外线智能化的方案选择必须与物业充分沟通，明确技防的验收要求和物业的要求，方能避免不必要的二次成本投入。

2.5园林景观工程费

园林景观是小业主购买房屋的一个主要关注点，园林景观即有一定的艺术性也会是成本投入的主要内容之一[3]，在园林景观费用的成本控制中对于景观软景和硬景的比例控制、乔木和灌木的比例控制是最为重要的两个指标，同时，水景的数量、铺装的材料选择、苗木的种类选择和效果最终的把控相结合，通过合理的指标控制，完成景观成本的有效控制。

2.6配套设施费

在成本管控中，地下室的成本费用占用较大并且其单车停车指标决定着项目可售比的关键性指标大小，所以有效控制地下室的单车停车指标、地下室层高、柱网选择和地下室底板厚度决定着项目成本是否能再合理且较优的情况下执行完毕，故单车停车指标不建议大于36m2/车，地下室层高不建议大于3.6m，常规住宅项目应优选小柱网结构，地下室底板厚度不建议大于500mm。通过以上指标的控制方能有效的控制地下室的成本支出，完成有效的成本控制。

2.7开发间接费

开发间接费主要包含工程管理费、营销设施建造费、物业完善费和风险费等费用，费用的计取确保合理，其中工程管理费主要为工程监理费用和造价咨询费。必须进行合理的市场询价后进入目标成本，不得额外过多预留，造成该部分的成本浪费严重。风险费用的预留必须充分考虑到以下几个方面：（1）方案的不确定性;（2）垄断性费用的发生;（3）政府新规的影响;（4）项目发生的政府处罚等内容，编入目标成本，寻求合理的成本适配。

可见，在当今房地产形勢下，利润极度缩减后，成本控制工作已经变成一项高技术性工作，成本控制工作的人员必须对项目发生的所有费用的来源、发生过程和确权结果有充分经验预判，并对其中不合理的部分进行调整，故，微利时代下，成本策略的合理有效实施对房地产企业成本控制的成败和项目的盈亏起着决定性作用[4]。

参考文献：

[1]成本致胜：微利时代再造房企核心竞争力[M].明源地产研究院，2013-7.

[2]刘东量.浅谈工程成本的主动式控制[J].广东建材，2007（6）.

[3]罗家驹.浅谈施工企业的工程造价管理[J].广东建材，2007（6）.

[4]吴贤国.建筑工程概预算[M].中国建筑工业出版社，2003-9.

作者简介：

董鹏（1984.11—），性别：男，民族：汉，籍贯，辽宁沈阳，职务/职称：成本控制部经理/中级工程师，学历：研究生，单位：上海腾珅企业管理有限公司，研究方向：成本合约管控。