杨科伟

受疫情影响，第一季度GDP同比下降6.8%，而在这一时点核心城市房价反常大涨，部分城市豪宅火爆售罄。4月以来购房者追抢的高价豪宅，热销项目成交均价远高于区域均价。

全国经济下行，房价环比上行

新冠肺炎疫情冲击下，国内经济衰退。第一季度GDP同比下降6.8%，较2019年第四季度大幅下滑12.8pts，为近20年以来首次负增长，且跌幅甚至大于2008年。出口、投资、消费降幅均创历史新低，受此影响就业压力巨大，第一季度末城镇调查失业率为5.9%，失业率上升、收入预期下滑等皆成定局，未来不确定性加大，最终一定会传导到房地产需求层面。

然而意外的是，国内70城房价环比上行。3月一、二线主要城市一、二手房房价环比均显著上扬，一线城市新房微增0.03%，二手房大涨0.38%，涨幅升至近半年最高;二线城市新房、二手房一改环比涨幅收窄的趋势，分别环涨0.15%和0.12%。分城市来看，杭州新房房价环比上涨1.3%，涨幅最大;深圳二手房房价环比上涨1.6%，涨幅最大。总体而言，在宏观经济下行的节点上，以杭州、深圳为代表的核心城市房价不降反升。

豪宅成交激增推高房市均价

豪宅成交占比增加是带动房价结构上行的主要因素。从3月一、二线城市新房成交情况来看，在多个核心城市楼市快速复苏中，豪宅成交占比显著上升。其中上海豪宅成交金额达35万亿元，占3月全市新房销售面积的16%。深圳、杭州豪宅成交占比更高，分别达到66%、43%。据CRIC监测，受此影响，深圳、杭州3月成交均价同比上涨7%、35%，其中杭州环比涨幅更是达到18%。可见，豪宅成交激增是拉动房价结构性上行的主因。

事实上，复工以来豪宅项目也是频频劲销。例如深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售罄，总销42亿元。又如近日上海碧云尊邸开放认筹，当前认筹率已超318%。又见深圳南山区、宝安区等热点区域新房项目出现“喝茶费”等现象，后疫情时代，核心城市豪宅正受火爆追捧。

值得注意的是，3月初苏州等部分城市新楼盘开盘即售罄，普遍基于开盘价格大幅低于周边二手房，存在一、二手房倒挂价差。4月以来购房者 尤爱追抢的这些高价豪宅，却并非倒挂价差，这些城市中热销项目成交均价远高于区域均价，高价豪宅和高端改善项目销售更是火爆。以杭州、苏州为例，湖畔雲庐、山水樾澜庭项目售价分别超区域均价64%和60%。事实上，从实地调研来看，近期购房者疯抢豪宅多以一次性付款为主，购房者持币“顶格购房”使得套均总价更高的高端项目成为热捧对象。

购房资金从何来？房抵贷居多

豪宅成交结构性上扬导致经济下行而房价上行，而购房者疯抢高价豪宅是内部关键。那么购房者“顶格购房”的资金从何而来？

对冲经济下行压力，央行去年以来连续降准、降息，适度宽松货币政策扶持企业增长，市场流动资金相对充裕，从非金融企业贷款同比持续增长就可见一斑。今年第一季度新增非金融企业短期贷款达32万亿元，同比累计增速达10%，较前2月扩大了2pts并达到近两年以来新高，由此可见，当前爆发出来的企业房抵贷推高房价的现象只是积累到一定程度的外化显现。

与资金量大而伴随的则是资本成本的下降，LPR大幅度下移。最新的4月LPR报价中，1年期品种报3.85%，上次为4.05%，下降20BP，并创去年8月启动以来单次最大降幅;5年期以上品种报4.65%，上次为4.75%。此外，“分对称”式降息延续使得市场短期、中长期贷款间存在一定利差。

市场资金充裕、低廉且利差的存在助推“贷买房再抵贷”闭环形成，这既是购房者资金来源也是动机所在。在市场资金充裕且相对成本低廉的事实下，假借疫情后振兴中小企业的春风，通过“借长债”—“购房后再抵押”—“借短债”的“物业抵押经营贷”闭环，既能获取不同期限贷款间利差，也能通过房产构筑避险资产。一举两得之下，既形成了近期豪宅的资金来源也造成了动机所在。

疫情后换房需求逐步释放

为了应对疫情冲击，中央再三调整货币政策、引导资金利率下行，地方也出台了各种政策为企业纾困，包括在土地出让金分期、预售条件放宽、税费减免、购房补贴、契税减免、人才新政等诸多方面。

另一方面，驻马店、广州、济南、海宁、青岛、赤峰等城市也屡屡碰壁“刺激政策一日游”，主要涉及降低首付比例、取消限购等，这既是疫情压力下地方政府对调控底线的频频试探，也是中央层面对“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的坚决表态。基于此，有理由相信，中央层面摆脱过度依赖房地产拉动经济的决心已定，“房住不炒”的政策主基调绝不会因短期疫情影响而改变。

对比2003年、2008年后期市场变化，由于当前行业发展阶段、市场规模、行业地位以及购房能力都今非昔比，对整個行业而言，短期内也将面临比较大的调整，那么行业回稳的机会在哪里？

过往经验表明，每当经济增长乏力、通胀指数上升时，都会有短期购房潮出现，要么是基于因量化宽松购买资产可以保值增值的惯性思维即“买房抗通胀”，要么是基于拉经济就要刺激房地产之后房价大涨的投机逻辑。

我们认为，当前核心城市楼市快速复苏也无外乎是疫情压制的真实自住需求与投机套利两方需求交糅的结果，普通住宅的正常活跃和改善需求增加都是市场复苏后的合理表达。一方面长期积压的刚需购房者在社会放松管控后自然活跃，另一方面随着核心城市改善房源供应增多，购房者疫情后换房的需求也逐步正常释放。