李世红

摘 要：随着人们生活水平的提高，老旧住宅楼住户对加装电梯的呼声越来越高，如何解决好老旧住宅楼老年人的出行问题。从老旧住宅楼加装电梯的切实需要出发，对加装电梯的问题、考虑因素以及措施进行分析，以供参考。

关键词：老旧住宅;加固;增设电梯;问题;因素;措施

1.前言

随着城市化进程的加快，老旧住宅的弊端也日益显现。老旧小区通常位于市中心，面积大，拆迁成本高。通过适时的改造，加装电梯能够有效缓解居住人员上下楼的问题，大大为居民提供了方便。

2.老旧住宅楼加装电梯存在的问题

老旧住宅楼加装电梯能够完善住宅的使用功能、提高生活质量、解决年老人出行难等问题，有着积极的社会意义，但在具体实施中也暴露出不少问题。

2.1住户诉求各异，意见达成一致比较难

老旧住宅楼高层住户加装电梯的意愿强烈，而底层住户也提出了不同的意见和诉求。认为加装电梯会影响部分底层住户的采光，还有噪声影响、增加经济负担等问题，因此会反对加装;部分身体状况差，体弱多病的人担心施工带来的噪音和影响，同时还担心加装电梯对现有住宅樓的结构安全会产生影响。不少人早期购房时考虑到养老方便、解决上下楼出行问题，选择了接受光线暗、潮湿、卫生状况差等不足的一层住房，加装电梯后大家都解决了上下楼的出行问题，心理不平衡持反对意见;还有三层原本是最好的楼层，购买时价格最高，加装电梯后最好的楼层变成了五、六层，三层的价值反而变低，心理不平衡持反对意见。

2.2住户身份差异，加装费用落实比较困难

由于加装电梯需要住户承担大部分费用，费用筹措很难落实。经测算，砖混结构的老旧住宅楼加装电梯的改造、加装成本35万元左右，不包含后期的运行、维保产生的费用。底层的住户认为加装电梯对自己的作用不大，持反对意见，不愿意出费用;部分住户年龄大、退休早、收入低，或体弱多病、家庭经济困难，参与积极性不高;部分住户对居住条件要求不高，认为不加装不影响生活，不参与更不出资。对于个别住户的不参与、不出资的情况，本单元其他住户又不愿意多分担，造成资金缺口，影响最终实施。

2.3项目报建手续比较冗繁

老旧住宅楼加装电梯不仅仅是资金问题，还有城市规划、城市住建等部门手续的申请、批复问题。由于所涉及的审批部门比较多，相关政策、规范性指导文件和地方法规一直未能出台，报批报建环节多、批复时间长，影响项目推进。

3老旧住宅加固改造方案需考虑的因素

现场调查总结了老房子中存在的问题，在加固和改造计划中，首先必须解决结构安全问题，例如结构正常使用的安全性和抗震性，结构的耐久性，建筑物屋顶的完整性。同时达到了屋顶的排水顺畅、外墙隔热，门窗隔热，节能改造，防水改造，舒适性提高，节能减排的目的。在这种情况下，应进行给排水管道，供热管道设备/电线设备，地方政府管道，消防/安全监控改造/改建以及室内防水。一旦满足了社区的场地要求并批准了该计划，就可以将其与结构的抗震改造相结合，以增加建筑面积和电梯并改善生活条件。加固和重建计划应考虑到房屋的特殊性和计划的可行性。与学校，医院和办公楼等公共建筑不同，旧住宅楼具有大量居民和各种需求。例如，如果未增加建筑面积，则应考虑该计划的加强效果，以及可操作性和对居民的影响。加固计划必须得到民众的理解和支持，否则将难以实施。根据已完成的项目，居民通常需要增加建筑面积，增加电梯和改善居住环境。然后结合结构的抗震设计，重点分析面积和电梯的增长。

随着中国的老龄化，对无障碍设施的需求不断增长，为房屋增添电梯是当务之急。传统的多层单元房屋通常在一个楼梯上有3个住户，有些楼梯有2户。经过调查，现有的外部电梯方案主要采用与楼梯共用入口，在楼梯入口外侧增加电梯井道，沿建筑物增加走廊的方法。这解决了交通问题，但同时原始建筑的走廊影响了原始建筑的通风和照明以及住宅的隐私。使用这些或单独添加电梯井，然后将它们连接到楼梯。设计和施工很容易实现，但是占用者只需要在电梯的一半层中走即可走。建筑物的高度对于老年人和残疾人来说非常不便。

一梯两户增加电梯：将根据现场情况考虑加固和重建这两种方案。

方案一是使用喷涂的钢筋混凝土板墙来加固建筑物的外墙和楼梯墙。在楼梯对应部分的北侧，卸下地板并添加一个钢筋混凝土电梯井，以使电梯和楼梯共用入口。建筑物北侧增加了钢筋混凝土墙，使其坚固抗震并扩大了建筑面积。原来的内部水平墙被拆除，托梁被用来拆除和加固墙壁，将两个小卧室变成客厅，并在山墙中打开窗户。尽管该计划大大改善了居住环境，并且易于在所有房间中使用自然采光，但我们不得不放弃了，因为建造了一个大规模住房，存在住房和资金流动问题。

方案二是加固原有的外墙和楼梯墙，拆除原有的阳台，并扩展建筑物北侧的客厅、阳台。新结构与原始结构配合使用，可以抵抗地震并同时进行扩展。施工期间无需转换建筑面积，对居民影响不大。缺点是每个家庭都有两个入口和出口，这会影响每个房间的自然通风和照明。经过家庭投票，该计划最终得以实施。

一梯三户增加电梯：

情况比较复杂。如果增加电梯的方法仍限于“单元”的概念，则在楼梯的一侧增加电梯将不允许中层居住用户使用。如果在另一侧添加电梯，则会出现走廊的弊端。因此，打破了同一单位三户共享一台电梯的概念，按照“相邻住户两两组合”的原则设置电梯会影响房屋的私密性和通风性。电梯应易于使用，且不给人任何负担。案例二是目前带梯子的三户住宅的计划。它加强了原有的外墙和楼梯墙，以扩大原有的厨房和卫生间面积。根据建筑物两侧的“相邻住户两两组合”的原则，扩展起居室，阳台并增加新的墙以抵抗地震。

4.老旧住宅楼加装电梯的应对措施

4.1做好宣传，分类施策，帮扶困难，解决“协调难”

多层住宅楼加装电梯主要矛盾集中在住户利益协商一致上。由单位组织召开座谈会或宣讲会，动员住户充分协商、互相体谅、相互理解、形成共识。同时还应邀请各方面专家，对电梯设计、施工安全、加装技术等方面答疑解惑，消除住户顾虑。住户意见统一是加装电梯的最大难关。因此，要针对住户的不同情况，分别打理性牌、情感牌和耐心牌。要把情感更多的偏向楼下住户，理性更多偏向楼上住户，陈述利弊，沟通协商，找到住户利益关系的平衡点与住户形成良性互动。对于底层住户获利不大的，可以尝试建立适当的利益补偿机，通过协商给予适当补偿。任何一项民心工程，只有兼顾公平，照顾到各方不同的利益诉求，实施起来才能比较顺利。

4.2健全机构，多措并举，扎实推进，解决“落实难”

加装电梯涉及的管理部门比较多，包括规划、住建、质量技术监督、消防等多个部门，也在客观上影响项目推进。相关部门要健全组织机构，成立专门的工作小组，扎实推进工作落实。可以设立加装电梯工作办公室，专人负责审批手续的报审，提高审批效率。个别城市尝试允许提取住房公积金支付分摊费用，规定职工及其配偶在本市行政区域范围内既有住宅的所有权人需要使用该房屋共有部位增设电梯的，自市质量技术监督管理部门验收合格之日起一年内可一次性申请提取一次住房公积金，所提取的住房公积金不能超过因增设电梯分摊的实际支出费用。相关政府部门要注意职能的转变，审批手续应该在规划、质检、城建、消防等方面进行适当的简化，协调各方面难题，为群众办事提供方便。建议成立老旧住宅楼加装电梯的专门办事机构，协调发改、规划、住建、质量技术监督、消防等部门，按照简化、便民的原则，建立“绿色通道”，提供审批“一站式”服务。

5.结束语

综上所述，针对老旧小区的加固改造和增设电梯要结合实际情况，通过深入的调查了解，在符合住户意愿的前提下，做好增设的前期工作，使增设电梯真正成为住户的福利。

参考文献：

[1]杨学聪.老楼加装电梯有办法[N].经济日报，2018-02-07（15）.

[2]杨晓丽.旧楼加装电梯刍议与思考[J].山东工业技术，2019（04）：110.