【摘要】近年来，在国家和地方政府加快新旧动能转换、推动产业转型升级的政策驱动下，产业地产作为融合产业经济发展和地产开发功能的新兴业态，得到越来越多投资主体的关注，掀起一轮投资热潮，也出现一些借产业之名进行圈地的现象，有必要进行一次供给侧结构性改革。

【关键词】产业地产;博弈;供给侧改革

产业地产是在我国新型城镇化进程中应运而生的一种综合地产形式，以产业为核心，以地产为载体，构建产城一体化发展新模式，实现区域经济高质量发展。

1、产业地产发展背景及特点

1.1发展背景

产业地产的概念虽然是近年来提出，但其形式最初起源于我国传统经济开发区和产业园区。在国家供给侧结构性改革、传统产业转型升级的大背景下，产业地产作为一种更为高效的发展载体拥有极为广阔的发展空间，伴随新型城镇化发展快速崛起。

近年来随着房地产政策收紧多重因素影响，传统房地产的黄金时代已经结束，企业转型迫在眉睫。产业地产符合宏观政策方向，能够满足地方政府产业发展诉求，成为传统地产企业转型的主攻方向。据智研咨询统计，超过50家传统地产商转型进入产业地产，包括万科、绿地、碧桂园、保利、远洋、首创置业、世茂、招商、金茂、金地、协信等。

1.2行业特点

产业地产兼具产业发展和地产开发双重属性，不同于传统产业园区，更区别于一般房地产开发，主要有三大特点：一是政策主导性强，产业地产受地方政府土地使用、招商引资、税收等政策影响较大;二是产品要求高，产业地产的客群是产业链上下游的企业用户，不同的企业需求各不相同，既包括产业物业硬件需求，也包括产业环境、配套服务上的软性需求;三是投资回收周期长，产业地产前期投入大，产业培育和园区运营周期较长，资金占用周期和回收期要远远大于住宅和商业地产。

2、产业地产供给侧分析

2.1产业地产典型模式

一是传统产业园区模式。由政府主导的经济开发区、高新技术开发区和各类产业园区是我国最早的产业地产形式。据统计，目前我国省级以上的经济开发区和高新区有2500多家，国家级产业园区600多家。该类模式一般由地方政府出面，将政府和开发商的角色合二为一，负责园区的规划设计、土地一级开发、平台载体建设以及招商引资等。传统产业园区开发模式的主要代表有中关村国家自主创新示范区、上海张江国家自主创新示范区、苏州工业园区等。

二是产业新城开发模式。开发商与地方政府针对某一片区的综合开发运营达成合作协议，在约定的合作年限内，由开发商负责区域内的基础设施建设、公建配套、产业发展服务等。区域成熟后，开发商通过土地出让金、税收、非税收入及专项资金等收入的该级政府地方留成部分分成和房地产开发获取收益。产业新城开发模式的主要代表企业有华夏幸福、招商蛇口等。

三是房企“产业+地产”模式。房地产企业在传统地产业务下行情况下，采用产业与地产结合的形式向政府捆绑拿地，增加土地储备，通过住宅销售回笼部分投资资金，同时通过发展产业地产来促进公司盈利。代表性企业主要有碧桂园、恒大、万科等传统转型房企。

2.2产业地产供给侧博弈分析

从供给侧角度看，上述产业地产三种典型模式中地方政府是土地提供者、政策制定者、规划审批者和项目监管者;政府成立的园区开发公司、各类从事产业地产的国有企业和转型产业地产的房地产开发商则是产业地产投资者、开发者和运营者。

地方政府和后者之间存在明显的博弈关系，地方政府提供土地和政策后，更偏向于各类投资商专注产业发展，贡献更多的税收和产值;对于产业投资主体，单纯做产业投入大、周期长、回报低，缺乏积极性，更倾向于可以快速回现的地产开发。地方政府与产业地产投资商在信息非对称条件下进行博弈，往往会出现“囚徒困境”现象。

用博弈树来分析地方政府与产业投资商之间的三阶段不完全信息动态博弈模型，整个交易过程分为：

第一阶段，地方政府制定区域发展战略，决定是委托外部主体进行区域产业投资还是自主发展。如自主发展，地方政府和产业投资商收益为[V（0），U（0）]。此时属于典型的“囚徒困境”，地方政府不信任外部主体选择自主发展的“个体理性”，与合作共赢的“集体理性”相冲突，受体制机制束缚和产业发展专业化不足影响，地方政府不面向市场的选择往往出现区域产业发展效率低下情况，且只管引进产业，不均衡考虑商业、居住等必要的合理性配套需求，区域发展出现失衡。近年来很多传统的开发区、高新区陷入招商引资乏力、产业发展混乱和职住分离的局面正是这一原因。

第二阶段，地方政府选择对外委托，进行合适产业投资商选择。

（1）地方政府采用招投标方式选择合作方，参与者中有高能力的（具体较好的产业发展能力），也有低能力的（产业发展能力低）。

（2）地方政府根据贝叶斯法则从先验概率得到后验概率，通过招投标等形式选择自认为最优的产业投资商。实际操作过程中，存在“最优”未必是“高能力”的风险。

第三阶段，产业地产合同实施。地方政府与产业投资商双方就产业地產项目的开发和交易条件进行谈判，签订合作契约。

（1）产业投资商的行动有“偷懒”（用L代表）和“努力工作”（用H代表）两种，地方政府和产业投资商的收益分别为{ [Vh， Uh] ，[Vl， Ul] }和{ [Vh， Uh] ，[Vl， Ul] }。

（2）在完全信息条件下，产业投资商的努力水平能够被地方政府完全掌握，双方严格依照合同执行，企业不会出现偷懒行为，政府也不需要制定多余的激励约束措施，帕累托最优状况很容易实现，且各自达到效用最大化。

（3）在不完全信息下，当行动不可被委托人观测时，上述帕累托最优就不会被实现，产业投资商将选择不同策略最大化自己的确定性收益。产业地产专业门槛高，很多企业不具备相应的专业能力，当政府选择的产业投资商是“低能力”时，经常出现“挂羊头卖狗肉”现象，项目实际上借产业地产之名，行房地产开发之实。企业无论努力与否，往往是Uh、Ul远远大于Vh、Vl;当政府选择的产业投资商是“高能力”时，允许企业在产业发展的同时通过配套开发获利，能够极大激励其“努力工作”，从而实现以产促城、以城兴产、产城融合的帕累托最优，此时地方政府和产业投资商双方收益[Vh， Uh]最大。

3、产业地产供给侧改革建议

3.1产业地产供应主体选择

地方政府和产业投资商双方在实现委托—代理关系中的三个阶段博弈中，客观存在决策风险、代理人的逆向选择风险和道德风险。根据产业地产供给侧博弈分析，地方政府区域产业发展最优策略是委托外部专业产业投资商，并鼓励其“努力工作”。

产业地产的特点决定了专业产业投资商作为产业地产供给最优主体应具备“三有”特性，即“有助推产业发展使命、有产业基础（或产业整合能力）、有配套开发能力”。就目前市场上供给主体看，一些有产业培育（整合）和地产开发双重能力的国有企业更符合这一标准。目前进军产业地产的房地产企业中，央企和国企背景的企业占到一半以上，其中招商局、保利、远洋、中铁等均为央企或央企背景的地产企业;首创置业、南山控股、中天城投等均为地方背景的国有企业。

3.2产业地产产品供应

产业地产的内在发展逻辑和产业地产供给主体特性决定了产业地产项目应提供的是产城一体化产品。区域发展综合考虑产业功能、城市功能和生态功能融为一体，构建宜业、宜居甚至宜游的产业新城。21世纪是知识经济时代，人才成为这个时代的核心资源，上至大国崛起下到城市腾飞都是借助科技浪潮實现。“科技城”是知识经济时代下发挥“科技第一生产力”作用，实现创新、孵化、产业升级、城市繁荣等功能融合发展的最佳平台，成为引领区域经济转型升级的重要舞台。国有企业产业投资商应顺应时代发展大势，抢占行业发展高地，打造“科技城”产品，给地方政府交上一份满意答卷。

3.3产业地产产业供应策略

产业地产项目根据体量大小需要不同数量的产业内容进行匹配;不同发展阶段，需要不同产业门类进行更新。地方政府和产业投资商在产业供应上更应该是扮演平台搭建的角色，打造园区孵化器、众创空间和产业招商公共平台等吸引更多社会专业机构共同推动区域产业整合，通过借船出海，快速聚集区域所需产业。

参考文献：

[1]戴璐.从新城开发到产城融合[J].城市开发，2016（7）.

[2]张会阳.中国产业地产发展分析[J].科技和产业，2012（11）.

[3]张维迎.博弃论与信息经济学[M].上海：格致出版社：上海人民出版社，2012.

作者简介：

王子民，（1985～），男，山东临沂人，中铁置业集团上海投资发展有限公司 招商运营部 总监、部长。