杨洋

【摘要】当前我国房地产库存量较大，利用供给侧改革是去房地产库存的必然选择。我国的浙江省温州市以及日本、美国从供给侧的角度在房地产去库存过程中积累了一些先进经验，我国应充分借鉴这些经验，进一步完善住房保障体系的建设、坚持实施长期稳定的房地产信贷政策等。

【关键词】供给侧改革 房地产库存 政策性风险

【中图分类号】F299.3 【文献标识】A

浙江温州房地产去库存的经验

浙江省温州市的房地产库存量曾经非常惊人，一度超过现在的山西省房地产库存量。2015年温州市在建房地产项目面积与销售面积比已下降到了8.9：1。仅2015年一年，温州市的商品房屋价格就上涨了3.5%，出现了2011年以来的首次持续上涨，库存状况明显改善。

分析温州市房地产去库存的经验，一是近4年时间，房价得到充分调整，低房价吸引了更多的购房者。在市场经济作用下，库存压力使温州市的商品房价格进行了深度调整。自2012年起，温州市房价出现了持续下跌。商品住宅平均价格从每平方米2.1万元降至每平方米1.3万元，降幅达到40%，在一定程度上形成了底部效应。而随着多重房地产刺激政策的出台，加之全国范围的房地产销售趋好，房屋价格有所回升，温州市房地产价格在得到充分调整后，成交量大增，去库存速度显著提高。

二是灵活的市场机制，促进了房地产库存减少。由于温州市的民营经济相对活跃，市场机制发展较好，因此在房价和销量等方面能够快速变化。灵活的市场运行机制和合理的供需，使温州市的房地产供求平衡调节时间比一般地区要快。

三是温州市的政策支持力度较大。在2015年4月，温州市政府印发了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，规定了涉及房地产方面的8条政策措施，又称“温八条”。这一政策使得温州市主力房地产开发企业几乎都开始力推90平方米的刚需小户型。正是一系列的政策出台，加上国家降准降息利好的支持，温州市的房价在2015年初开始回升，销量大幅攀升，去库存成效明显。

美国、日本如何进行房地产去库存

2008年美国爆发次贷危机前后，美国的房地产库存过剩一直很大程度上威胁着美国的经济。2008年美国房地产空置率达到了2.9%，是历史平均值的二倍以上。但是到了2015年，美国房地产的积压率已经下降到1.9%。实际上，自从危机爆发以来，美国实施了一系列举措来消化房地产库存，例如降低存款利率的同时大量购买抵押支持债券（以下简称MBS），以便长期压低贷款利率。即便该政策使得房地产大量库存被消化，但是美联储依然购买大量MBS，截止到2016年2月，美联储的MBS持有量达到了1.74万亿美元。通过一系列扩张性的货币政策与财政政策，2012年美国新建住房销售从2005年的128万套下降到30万套，降幅达76%。可见，美国实施的货币政策对于房地产去库存起到了很大的帮助。

在股票市场与房地长市场双重泡沫的压力下，日本采取了调整税收与货币政策的行政措施。首先是紧缩的货币政策。日本央行从1989年开始连续5次加息，从1987的2.5%上升到1990年的6%，日本开始实施紧缩的货币政策。其次，日本对房地产贷款和土地交易采取了严格的管制措施。日本的财务省要求金融机构必须严格控制在土地上的贷款项目，房地产贷款的增速必须小于总体贷款的增速。到1991年，日本的商业银行基本停止了对房地产行业的贷款。再次，日本财务省进一步调整了土地收益税，持有土地不超过两年的所有者会受到重点监管。

从美、日房地产去库存的过程中，我们意识到房地产政策的调整必须适应新时期的发展特征，避免因为刺激房地产而重回高房价，否则将形成泡沫，产生金融风险甚至爆发金融危机。我们必须从美、日的经验中吸取教训，在房地产去库存的过程中关注价格下行的压力。一般来讲，房地产行业在国民经济发展中所占的比重较大，上游和下游行业较多，房地产去库存对经济发展的速度会产生巨大影响，要避免其它行业在房地产去产能的过程中受到牵累，因为从事其他行业的企业很有可能在房地产去库存的过程中破产。另外，美、日的经验告诉我们，房地产去库存的过程对金融机构会产生很大的影响，房地产行业风险可能会演变成金融风险，只有在房地产价格相对稳定的基础上去库存，才可以避免重走美、日的老路，避免行业风险向金融体系传导，进而影响经济发展。

供给侧改革背景下房地产去库存的对策

无论是中央政府还是地方政府在利用供给侧改革房地产去库存的过程中，要注意平衡长期政策和短期政策的关系。具体来讲，利用供给侧改革房地产去库存可以有以下几个考虑方向。

第一，进一步完善住房保障体系的建设，建立遏制房地产投资与投机需求的长效机制。我国政府要尽快起草相关的住房法律法规。在法律中要进一步明确房地产的居住属性，对于不同类型的住房建立完善的价格指导机制，加强保障房的建设，对于扰乱市场秩序的开发商给予法律处置，维护租户和购房者的利益等。完善住房保障体系不仅可以通过兴建保障性住房来满足居民实际生活居住的需要，也可以从供给的角度，也就是通过回购商品房作为保障房的方式来解决居民的居住问题，进而缓解房地产的库存问题。

第二，实施长期稳定的房地产信贷政策。房地产限购以及房贷利率的微小变化都会很大程度上影响购房者的购买力，房贷政策短期内可能会产生一定的效果，但是长期来看，房贷政策的负效应在所难免。

第三，控制商品房用地的土地供给，建设城乡协调统一的集体建设用地市场。控制土地的供给，特别是三四线城市商品房类的土地。近些年来，三四线城市商品房的开工面积远远超过了房屋的销售面积，房地产企业有庞大的土地储备，控制房产商的土地供给是缓解房地产积压的必需手段。但是在农村集体经营类型的建设用地上，国家要增加其供给弹性，将农村集体建设用地和城中村纳入城镇化建设中来，构建城乡统一协调的建筑标准和基础设施标准，加强农村集体经营型建设用地与国有土地享受同样的价格和权利。

第四，进一步加强户籍制度的改革，促进农民工市民化进程。加快户籍制度的改革，对于扩大需求、消化库存有很大程度的促进作用。国务院在2014年7月印发的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中明确提出，要进一步调整原有的农村户口迁移政策，建立起统一的城乡户籍登记制度，在城市中推广实行居住证制度，实现人口信息互联共享，扎实推进城乡义务教育、就业服务和养老、医疗、住房保障等基本服务，实现城镇基础公共服务全覆盖。要在2020年全面建成小康社会时，实现近1亿农业人口的转移安置和落户。但是在打通房地产的供需通道上，这些户籍制度的改革还远远不够。要通过农民工市民化等户籍制度的改革来进一步满足外来人口在就业地购房的需求，只有这样才能构建房地产良好的供求平衡机制。

第五，加快社会保障体系建设，缓解供给侧改革阵痛。在改革过程中，有破就需要有立。房地产去库存、压产能、调结构，是发展和改革的需要，也是实现中国经济长期健康发展的需要。但是，在去库存的过程中，必然会有一批房地产企业被市场所淘汰，一批依靠房地产行业生存的从业者被推向社会。要从加强社会保障角度，对于失业人员及时发放失业金，对于一时无收入来源人员发放低保救助金。要加强免费的就业技能培训，鼓励和引导失业人员再就业。通过完善的社会保障体系建设，把供给侧改革落实好。

（作者单位：电子科技大学）

【参考文献】

①贾康等：《中国需要构建和发展以改革为核心的新供给经济学》 ，《财政研究》，2013年第1期。

责编/谭峰