沈翔宇

【摘要】在房地产企业当中，项目的成本管控是极为重要的一项内容。为了能够高效的完成房地产开发项目，成本管理员就应该选择价值链理论来作为成本管控工作的理论指导，并且将这一理念贯穿于整个项目的实施全程，通过行之有效的成本控制方法来帮助企业获取更多的经济利益。因此，本文站在价值链的视角之下来分析房地产开发项目的成本管理，并进一步提出成本管理方面的具体实施策略，以期能够帮助房地产企业提高市场竞争力。

【关键词】房地产企业;成本管理;价值链

【中图分类号】F293.3

【文献标志码】A

由于国家开始加大对房地产企业的宏观调控力度，在很大程度上导致房地产企业的发展压力与日俱增，过高的房价导致市场中的需求量不断呈现下降的趋势，无法有效的转变成为企业的收入，这样的发展形式对于房地产企业而言是不容乐观的。但是如何在这样的环境下降低项目的运营成本以及开发成本成为了成地产企业目前所关注的重要问题。因为成本控制并不是简单的控制施工成本，而是需要从前期的投资阶段开始一直到最后的运营阶段都需要进行控制，并且不同的角度需要选择不同的成本控制方法。

1、价值链理论概述

1958年迈克尔·波特提出了价值链理论，其认为相互连接在一起的9种基础性活动共同构成了企业的价值链，这9种基本活动主要包括：生产经营、内部后勤、外部后勤、销售服务、售后服务、技术开发、人力资源管理、采购9个方面。这些活动还可以进一步细分为基本活动于辅助活动。而所谓的价值链就是将企业细分成多个息息相关的战略性活动，企业以低于竞争对手价格、出色的战略活动等方面争取了更大的优势【1】。并且对于企业而言，盈利能力是非常关键的一个因素，只有企业创造出符合买方需求的产品，才能够确保所谓的价格得到真正的发挥。实际上房地产企业的生产周期相对较长，生产过程中所涉及到的活动也非常多，正是因为这个过程中具备一定的复杂性，导致企业的成本控制工作开展的较为困难，很多房地产企业都不清楚应该从何处入手才能够将成本控制的效果最大化。而将价值链方法应用于房地产企业价值活动分析当中是实现成本控制的重要基础。而房地产项目则是企业获取利润并控制成本的一个重要前提。

2、基于价值链视角下房地产开发项目成本管理策略

2.1 项目投资决策阶段的成本控制

在房地产项目当中前期的投资决策阶段是非常重要的一个阶段，所以房地产企业应该深入市场当中展开详细的调研活动，清楚的掌握项目的位置、土地的具体规划情况、市场供需现状、人力资源情况等，基于实际情况的基础上明确项目的定位，从而进行方案设计与可行性的探究【2】。这个阶段可以说是项目成本控制的前期阶段，企业应该在合法的渠道中尽可能的降低土地的获得成本，以此來提高市场竞争力，获得较大的升值空间。

2.2 项目规划设计阶段的成本控制

针对项目规划设计阶段房地产企业应该细化成本控制，并准确的找到会对此环节造成一定影响的各类因素最大程度的提高项目的规划质量，可以为施工阶段的成本控制提供充足的依据。一般来说，较为关键的成本控制环节主要体现在四个方面：第一，房地产企业之间的财务部门、市场部门、销售部门以及工程部门应该建立合作关系，综合全面的对该开发项目的功能性与经济性进行评估与审核，进一步提出完善意见，从而形成初步的方案;第二，房地产企业在正式施工之前需要针对当下的市场环境、政策环境以及城市建设规划等方面展开项目的调研，并进一步与所制定的初步方案相结合设计详细的施工方案;第三，在项目确定后应该成立成本部门，并以成本部门为核心组织设计部门与工程部门共同商讨设计方案，并根据最终所确定的方案来确定所需的成本编制成本预算;第四，房地产企业还有针对消费者开支调研活动，通过现代化技术确定项目的具体标准，在进一步优化设计方案，实现缩短项目开发周期的目标。

2.3 材料成本控制

一般来说房地产企业应该按照实际的施工状况选择材料以及机械设备方面的成本控制措施，首先需要与企业的工程建设进度相结合制定详细的材料采购计划，确定施工所需的具体材料数量，合理的去安排相关设备的进场顺序;其次，设计部门还应该按照建设所需要的设备向采购部门提出具体的型号和规格，由采购部门进行统一的采购和安排;最后，也是最重要的一点就是当材料达到施工现场后，需要先进行严格的抽检和验收之后才能够进行现场，并应该适当的扣取一部分的款项作为担保资金，财务部门要确定购物款的支付方式，以一定的比例进行部分支付，从而减轻企业项目开发阶段的资金压力。

2.4 招投标成本控制

在招标环节当中，房地产企业应该不断的加强的对投标人的调查、审核，主要包括：投标人的建筑成果、施工技术、工程经验、资金实力等多个方面，综合挑选出一个最合适的投标人【3】。此外，房地产企业还要遵守相关规定编制投标文件，以此来确定评标标准，构建一个公平的、公正的、公开的投标环境，规避掉恶意低价中标在施工过程中擅自抬高工程成本的行为。

2.5 工程变更成本控制

在建设施工过程中，房地产企业要加强对工程变更的管理与控制，尽量将工程变更的端口向前移动，以此来消除施工过程中所存在的安全隐患问题。通常所采用的措施主要有：（1）将工程的质量提高，在进行设计的过程中需要充分的考虑到工程建设与成本之间的相关联的各项因素，保证设计方案与项目施工的实际情况相一致，减少设计变更的次数;（2）针对工程清单应该进行严格的审核，查看是否存在错误或者遗漏的现象，工程清单需要与施工图纸内容一致，这样才能够最大化的降低工程成本的变更可能性;（3）进入到施工阶段后需要严格管控工程变更，并且需要针对因工程变更而增加的成本部分进行深入的分析，确定其是否存在合理的范围内。

结语：

总而言之，基于价值链视角来研究房地产开发项目成本管理，需要将每一环节的成本都纳入到总成本体系中进行集中的管控，具体的成本管理策略可以分为五个阶段：（1）项目投资决策阶段;（2）项目规划设计阶段;（3）材料成本控制阶段;（4）招投标阶段;（5）工程变更阶段。只有将成本控制在合理的范围之内，才能够确保企业获得更大的利润空间，实现提高市场竞争力的目标。

参考文献：

[1]方毅.基于目标管理的房地产开发项目成本控制探讨[J].住宅与房地产，2018（3）：125-126.

[2]张万瑜.房地产开发项目动态成本控制管理[J].知识经济，2018（4）：56-56.

[3]张红海.房地产开发企业项目管理与成本控制措施探讨[J].地产，2018（7）：77-79.